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    前海最大“地主”招商蛇口屯粮术:729亿换3000亿货值

  • 来源:乐居财经
    作者:曾树佳
    发布时间:2019-12-30 11:26:06

      今年以来,前海的“地主”们都有不同程度的收获。9月份,中集集团、深圳国际分别宣布以125.16亿元、83.73亿元等价置换土地,获得了大量的土储增值,填充着自己的“粮仓”。

  而招商蛇口自去年12月,率先为土地整备“定调”,正式签署了《土地整备协议》和《合资合作协议》之后,也在年内有了实质性的进展。

  继4月份与前海管理局完成土地置换之后,12月9日,它又宣布其子公司招商前海实业,拟联手前海管理局子公司前海投控,分别对前海自贸投资(以下简称“合资公司”)增资,重组涉资1458亿元,董事会也于12月19日通过该议案。

  具体来看,招商前海实业以其持有的招商驰迪100%股权,以及部分现金向合资公司进行增资;前海投控则以其持有的前海鸿昱100%股权,对合资公司进行增资。其中前者增资交易对价644.08亿元,现金增资85亿元,后者交易对价729.08亿元。

  交易完成后,前海投控和招商前海实业仍各自对合资公司持有50%的股权,招商前海实业对合资公司拥有控制权。

  拨动重组的齿轮之后,合资公司成为了前海土地整备和开发建设的主导平台。这意味着,招商蛇口在前海区域的土地权益又得到了进一步的明确。

  1458亿资产重组

  据招商蛇口前董事长孙承铭讲述,2004年他亲自带队开发前海,2007年填海完毕,意味着拿下了大片土地。此后,团队与各方主体进行了长时间的谈判,最终才确定了土地整备方案。

  方案披露,前海2.9平方公里土地最终获得了900多亿增值,与土地注入招商蛇口时升值将近1.5倍。土地置换出的经营性用地占地逾92万平方米,总建面近500万平方米。

  据格隆汇统计,重组这部分土地大多可用作商住用途开发,对比前海重组资金的体量,再参考历年的拿地销售比,项目开发完成后可以贡献大概3000亿元的并表销售金额。这让前海最大“地主”招商蛇口收获颇丰。

  后续1458亿元重组之后,按照约定,招商前海实业最终在合资公司董事会7个席位中占有4个。作为拥有更多话语权的一方,招商蛇口正在确保对合资公司,以及募集资金投资项目的有效控制。

  2015年,上市公司募集资金人民币118亿元,其中原计划投入前海自由贸易中心一期项目24.5亿元。截至2019年12月17日,前海自由贸易中心一期项目已使用募集资金1.97亿元,剩余募集资金(含利息)24.22亿元。

  鉴于上述项目较原投资计划有所调整,为提高募集资金的使用效率和效益,招商蛇口拟将上述项目剩余全部募集资金(含利息)的用途,变更为向合资公司增资,作为本次增资合资公司的现金增资款85亿元的一部分,继续推进前海片区的开发建设。相当于补足交易对价的差额。

  增资重组事项完成后,原募投项目前海自由贸易中心一期所在的土地,将随招商驰迪进入合资公司,由此,合资公司通过持有招商驰迪及前海鸿昱100%股权,间接拥有深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。

  其中,招商驰迪持有的T102-0296地块分为34宗小地块、前海鸿昱持有的T102-0310地块分为46宗小地块,涉建设用地总面积73.42万平方米,占此次标的资产所持有六块土地面积的91.06%。土地用途都为商业服务业用地、居住用地,土地性质皆为商品房用途。

  T102-0296地块做了详细的规划,其容积率总建筑面积不超过218.25万平方米(含物业管理用房和地下规定建筑面积);其中办公112万平方米,居住11.69万平方米,商务公寓13.30万平方米,商业28.47万平方米(地上23.77万平方米、地下4.70万平方米),旅馆业(酒店)8.00万平方米,公共设施6124平方米,研发办公11.32万平方米,配套服务设施及市政设施3.37万平方米。

  T102-0296号宗地 34 个小地块详情   


    T102-0310 号宗地包括 46 个小地块详情  




  能否助力业绩反转?

  前三季度,招商蛇口实现营收255.43亿元,同比下降24.39%;归属于上市公司股东的净利润50.93亿元,同比下降38.46%。第三季度单季,实现营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归属于上市公司股东的净利润1.95亿元,同比下降83.21%。

  即使招商蛇口强调收入、利润的同比下降,是由于项目的季节性结算问题,它会把项目结算主要放在第四季度。

  但按照克而瑞的榜单数据,今年前11月,招商蛇口实现销售额1380.4亿元,排名第17位,这相比于去年同期下滑了5位。排名的下滑,似乎让人看到了招商蛇口的后劲不足。

  但如今资产重组的落地,毫无疑问会在后续,推动招商蛇口销售、营收的增长。1458亿是一个怎样的量级?相关数据显示,招商蛇口2018年全年,以及2019年前11月拿地金额都未超过千亿,相比较而言,这次“补仓”的体量高出不少。

  由于招商蛇口的土地,多数是通过将工业用地置换成商业、住宅用地的形式,所以土地增值较大,这必然也会在以后,拉高公司整体的利润率水平。

  不过,招商蛇口的当务之急,是要加快推进土地各方面的进展。

  由于T102-0296地块、T102-0310地块尚未分宗,它们目前还无法取得土地使用权证。招商蛇口表示,此前签署的合同,“已经对土地分宗安排作出了明确的约定,办理权属证书不存在实质性法律障碍。”

  为了保障前海自贸区的快速、有序的总体开发进度,招商蛇口显然在拧紧土地整备的“发条”。它联合多方主体,开展无合法手续的建构筑物的土地清理工作。

  招商蛇口表示,截至目前,相关土地清理工作进展顺利,绝大部分的土地已经完成清理,涉及土地面积约165万平方米,约占全部前海土地整备范围内需清理土地220万平方米的75%。

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