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    解局 | 融信万科百亿地王里的三年账本

  • 来源:观点地产新媒体
    作者:观点地产新媒体
    发布时间:2019-8-19 9:15:22

        “每一个地王背后都有血泪史。”某千亿房企总裁的这句话,足以道出许多拿过地王项目开发商的心声。

        8月16日晚,一场以“I AM THE ONE”为主题的案名发布会在上海举行,而此次发布的项目正是万科融信在上海静安区中兴路的全国单价最高地块。

        这也是地块成交整整3年后,首次正式对外发声。

        据万科上海区域首席执行官张海此前公开透露,中兴路项目已经被命名为“中兴路壹号”,预计单价为13万元。但由于项目尚未取得预售证,最终售价还是以预售证为准。

        尽管与此前市场预计18万每平方米的价格相差较多,但在上海调控政策没有放松迹象的背景下,这块地若能尽早入市,对开发商而言不失为及时止损的选择。尤其对当时规模还不到千亿的融信来说,无论是资金还是操盘运营能力,都颇为艰难。

        值得一提的是,虽然蛰伏三年的项目终于迎来面世曙光,但融信似乎依旧不愿过多提及这个2016年轰动一时的百亿地块,在万科掌握操盘权后,融信更像一个安静的幕后角色。

        另一方面,从3年前初登上海市场的凶猛,到如今追求稳健发展,这宗备受瞩目的地王项目引发的多米诺效应,也令融信不得不重新思考自身的战略。


        鲜少提及的百亿地块

        闽系房企融信的“激进”标签,很大程度都源于2016年的这宗静安百亿地块。

        公开资料显示,地块位于上海市静安区,是近十年来上海的最核心地段之一。地块体量并不大,净用地面积约3.1万平方米,容积率3.5,计容积率建筑面积约11万平方米。其中住宅可售部分的建面为7.7万平方米,自持1.41万平方米,其余将配建物业管理用房、保障房等。

        2016年8月17日,融信力克万科、仁恒等18家房企,以总价110.1亿拿下上海静安中兴社区宅地,较起始总价46亿元溢价139%,楼面价超过10万/平方米,可售部分实际楼板价达到14.59元/平方米,刷新全国纪录。

        这场土拍令融信一战成名。

        2016年初,这家闽系房企登陆香港资本市场,并将总部从福建搬迁至上海。在此之前的2015年,融信的规模刚破百亿,而静安地块110亿的总价,几乎是其2016全年销售额的一半。

        因此,尽管拿地声势很大,但对融信操盘和资金能力的质疑声也随之而来。尤其在上海这样相对成熟的市场,对房企的产品和运营能力要求颇高。

        作为一家新发展的外来房企,融信当时面临的压力可想而知。

        不过,面对外界的种种质疑,融信很快就宣布,已经与国内排名前十的上市房企商洽合作开发意向。

        随后,合作方被证实为万科,并由其操盘。据万科年报显示,在该项目中持有49%的权益,对应需支付的土地价款约53.95亿元。

        搭上了万科这个合作伙伴后,融信几乎没有再对静安地块主动公开发声。虽然三年中不时传出项目入市的消息,但最终都未能实现。

        与此同时,对几乎不拿地王的万科而言,虽然此次收购也有自己的算盘,但2016年下半年起至今,上海房地产市场限价、限购的政策还是令其猝不及防。

        年报资料显示,截至到2018年末,该项目的开工和竣工面积都呈现为零。直到2019年,万科才在3月发布的年报中透露,项目年内计划开工面积60000平方米。

        或许,在对上海限价政策遥遥无期的等待中,万科和融信也终于意识到当初的“豪赌”已无法兑现。

        另一方面,在业内人士看来,13万每平方米的单价对开发商而言,也仅仅可能是一个盈亏平衡,甚至亏损的结果。


        高价地块后三年阵痛

        “我们一直想把激进这个帽子摘掉,一个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进,我们还是很稳健的。”

        拿下静安地块的整整三年中,融信都在不遗余力地抹去这宗地块带来的标签,事实上这也仅仅是其过去几年年快速扩张的缩影。

        据观点地产新媒体了解,2016年-2017年,融信在全国范围内分别新增21宗和78宗地块(包括29亿收购海亮资产包55%股权中的30余个项目),对应需支付的权益地价为246.2亿元和342.4亿元。

        其中,由于年内数宗高地价地块进账,2016年融信的新增土地成本高达12936元/平方米;与此同时,年内已交付物业的已确认平均售价为14384/平方米,地售比高达90%。

        大手笔拿地后,融信的负债率也在2017年达到高峰。数据显示。2016年-2018年,融信的净负债比率分别为98%、159%和105%。

        值得一提的是,为补充营运资金,2017年-2018年,融信还先后两次采用“先旧后新”方式进行配股融资,共计筹资约22亿港元。

        然而,在规模迅速扩张同时,融信的利润表现也受到影响。

        数据显示,2015年-2018年,公司的纯利率出现下降趋势,分别为18.96%、14.97%、8.72%和10.10%,毛利率则由2015年的36.61%降至2018年的23.47%。

        2018年是融信由扩张转为稳健的一年。完成千亿规模后,“降杠杆”成为融信的重心。

        从直观的数据反映来看,2018年内,融信仅斥资71.34亿元新增24个项目,新增土地成本5183元/平方米。

        另据欧宗洪在今年年初的业绩会上透露,融信这两年的短债都在200亿左右,而2019年底这一数字将控制在80亿左右。

        2019年中报显示,融信的净负债比率降至77%,而毛利率和纯利率也略微回升至23.90%和13.18%。

        拿地上,融信也更为审慎,表示2019年将以销售回款30%-50%的资金作为拿地投资的预算,并开始通过一二级联动获取大量低价的土地储备。

        “成本降下来,未来公司的快速发展才会更加安全,所以我们今年不会有过大的增长,基本与行业持平。”欧宗洪坦言。

        显然,随着地产行业进入调整期,经历过高价地质疑和挑战后的融信,必须逐步摘掉激进的帽子,才能持续、更好地向资本市场讲故事,以及安全地“活下去”。

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