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    上海购物中心考察攻略2019(上)

  • 来源:派沃商业研究院
    作者:派沃商业研究院
    发布时间:2019-8-12 12:02:36

         “中国消费结构变化、行业竞争加剧、实体店消费低迷等因素影响,虽然我们全体员工一直在勉力工作,但本店继续经营下去已极为困难...”,这段话来自上海高岛屋百货6月25日发布的《终止营业通知》,关于高岛屋百货败走中国的原因,其实也是整个行业共同面临的问题,只不过上海高岛屋百货是其中从开业到结束都非常不走运的那一个。

        回顾近几年上海商业地产,特别是购物中心的发展,不仅外资零售难做,甚至深耕内地市场多年的凯德集团、宝龙地产,以及本土的华润置地、月星集团,也都存在购物中心空置频现人气不足、多元业态引流难、项目运营面临大考等境遇。
        越来越来多开发商通过存量改造或商业运营的转型调整来提升运营效率,推动上海商业地产不断创造新的价值,使得上海商业地产在消费分级的态势下能够延续增长势头。本文将分上、下两期从上海购物中心发展现状&趋势、以及将上海购物中心按不同属性进行分类,整理成供各位参考的考察攻略等两大板块。

        (注:文中所引用数据及资料来自网络及各项目官网公开资料,已尽量核对,如有错误欢迎在评论区留言告知,文献引用已在文末标出。) 

        发展现状&趋势 

        现状: 

        全国有近6000家各类购物中心,而在上海,3万平方米以上的购物中心有近260家,是全国购物中心最集中的城市。
截至2019年5月,上海市20万平方米以上的特大型购物中心有14家,经营销售额20亿元以上的超过22家,比上年增加4家,占既存购物中心总数的8%,22家经营销售额占总经营销售总额的35%以上。

        2018年,上海新开购物中心共59家,其中新建项目38家,与2017年基本持平。2019年上半年,上海迎来14座商业中心开业(商业面积≥2万平方米),总体量达81.05万方,在数量和面积上都呈现增长态势,开业量占2019年拟开数量的1/3。第一季度开业3座,体量为11万方,第二季度开业体量达70.05万方。 


上半年上海新开购物中心↓ ↓ ↓

 (图源: 上海中原工商铺部)


下半年上海预计新开购物中心↓ ↓ ↓

 (图源: 上海中原工商铺部)


        2018年,一些存量项目,因为占有核心商圈、交通等优势,历经升级改造或者物业易主之后重新回归市场,提升了形象,带动了消费升级,重塑了商业地标。而在城郊,随着开发区、科创园区、旅游区域的发展以及相应住宅区的延伸,大型综合性的新建购物中心得到迅速发展。郊区新开商业中心较多,建筑面积为56.75万方,占比达70.02%,开业数量占比64.29%郊区购物中心具有极大的发展空间。
        与此同时,上海部分购物中心也出现空置频现人气不足、多元业态引流难等问题,项目运营面临大考。戴德梁行提供的数据显示,2019年第二季度:爱琴海购物公园的空置率高达21%,首层租金报价为每平方米每月888元;华润万象城空置率为9%,首层租金报价为每平方米每月1263元;上海月星环球港空置率达到了4%,首层租金报价为每平方米每月1123元;中庚漫游城的空置率达到了14%,首层租金报价为每平方米每月417元。
        2019年下半年,大量未来供应位于非核心区域,其预期低于市场平均水平的租金或将抑制全市首层平均租金的增长。上海非核心区域平均首层租金环比下降3.1%至693元每平方米每月,而空置率则降低至约9%。不过,上海的核心商圈在二季度实则表现良好,数据显示,核心零售区域平均首层租金报价环比上升0.7%至1963元每平方米每月,空置率上升至4.19%。

        上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌指出,核心商圈与次级商圈的“冰火两重天”,除了零售商业大环境的压力外,还因为上海市中心商业放量有限,而大量新品牌进入上海,需要通过市中心的门店来扩大影响,起到广告宣传的作用;若品牌在市郊布局门店,盈利水平则成为重要的考量因素。

        针对新生代消费者越来越挑剔,消费喜好越来越广的特点,购物中心需在重视消费环境、消费观念和提升服务的同时,更加重视品牌的‘流量价值’,以获取消费者对购物中心品牌的忠诚度。因此,无论是新开购物中心,还是存量改造的购物中心,都需把业态创新持续作为购物中心的重要内容。

        趋势:
        ①双刃剑:城市更新下存量改造

        上海迎来一波城市更新的高峰后,众多项目进入运营后的客流"瓶颈期"。一方面空间和硬件的限制,令其在争夺客源中处于劣势,同时历史文化记忆和产业遗存又提供了稀缺的资源和客群基础。众多入市的城市更新项目如何"叫好又叫座",从空间设计改造创新回归商业运营和租金收益最大化,将成为2019年城市更新项目的核心命题。更多企业介入城市更新将更加理性,并重视商业的定位和规划。

        ②收并购项目数量持续增加

        作为兵家必争之地,上海的土地获取成本高,更多开发商转向存量市场寻找机会。同时,竞争加剧也进一步淘汰原先运营能力差的企业,导致更多商业项目进入大宗交易市场。预计2019年,资金充沛和运营能力突出的机构将加快规模化进程,通过资产增值和运营优化提升商业收益,部分外地企业也将落子上海,为其全国布局树立标杆。

        ③社群价值深度挖掘,IP营销持续深化

        上海购物中心的IP营销已经不再停留在形式的引入,而转向客群深度的转化。未来更多项目将与IP资源做深度绑定,从IP展示与互动,进而增加原创性的产业链资源挖掘,丰富消费转化场景,开发线上线下互动,把IP价值最大化的发挥。众多IP资源运营平台也将为购物中心赋能,多家互联网和金融资本支持的公司也将投入IP资产线下价值挖掘。

        ④数字化转型从概念更重视落地

        上海的购物中心作为大数据和O2O的最先尝试者,已经认识到数字化的战略意义,同时也更重视价值落地。由于行业数字化水平的参差不齐,数据标签混乱,以及各家开发商的数据孤岛,行业对于共享的数据生态已呼之欲出,同时品牌的数据化选址更推动了品牌商与购物中心的数据交互需求,2019年将是商业地产数据生态的价值元年。

        考察攻略

        考察购物中心是所有商业地产从业人士都要学习的重要一课。学习借鉴购物中心的成功模式,汲取失败经验,是获得成功的前提条件。那么评判一家购物中心好坏的最直观标准是什么?这样的问题或许见仁见智,除了需要符合城市发展水平和项目周边的消费环境,还要看规划设计是否合理,招商的力度和运营管理水平的高低。但是商业设计成功的奥秘,归根结底还是要能把握人心,一个成功的购物中心一定是“走心”的。

        01 | 上海购物中心屋顶商业重点案例

        去年12月28日,长风大悦城屋顶运动街区正式开放亮相,迎来不少围观群众。实体商业大环境的变化无疑激发了购物中心的创造力,购物中心的空间使用也在不断发展延伸,作为建筑物第五立面的屋顶,近两年开始被开放商和运营商所重视。

        一个兼备艺术感、空间感、体验感的特色屋顶,无疑能够成为一个购物中心吸纳人流,丰富卖场,提升销售的商业利器。而且比起室内空间,屋顶的空间可以安排得更加灵活且营收压力较小,如果可以引流客人到屋顶处并产生消费,不仅能增加人气,还可以让商场动线活跃起来。

        购物中心屋顶天台的花样越来越多,实地考察后可以发现,许多项目的屋顶并不局限某一种单一类型,而是“一带多”,即一个大主题附带几个小类型。

        世纪汇位置:浦东新区潍坊路179号屋顶商业类型:屋顶多肉花园

        上至项目5层,就能走到一处拥有全上海最多种类的多肉植物花园,千余平方米花园是满满的ins风格,四周运用白色金属孔洞塑造出“天空之城”,打造出城市中的“小森林”。


        兴业太古汇

        位置:静安区南京西路789号屋顶商业类型:城市绿洲式的空中多功能活动空间

        商场顶层拥有屋顶花园,与地面的愉景大道上下呼应。绿化覆盖率不仅有效降低室内温度,并可以在这里远望“查公馆”和威海路。多功能草坪可进行用餐、展览、小型宴会等活动。顶花园如开放式项目一样,发挥优势时能将商业与人文结合得恰到好处,但同样也面临着气候的不确定因素。



(图源:商业咔)

        徐汇绿地缤纷城

        地址:徐汇区东安路562号屋顶商业类型:屋顶巴比伦艺术公园、健康步道

        徐汇绿地缤纷城作为绿地商业集团升级后的首个项目,建筑设计由日本著名设计师操刀,设置了一条从一层直接联通屋顶露台的健康步道,沿途与自然景观有机结合,让消费者在购物休闲的同时,还可以贴近和感受自然。 

        绿地缤纷城被誉为徐汇滨江的"绿野仙踪",整个商业体有1.3万平方米的绿植覆盖,屋顶花园全天对外开放。

        维璟广场

        地址:闵行区七莘路1507号屋顶商业类型:屋顶巴比伦艺术公园、健康步道

        被黑石集团收购的原上海怡丰城的整个5层屋顶打造成缤纷好玩的露天空中花园Sky Park,在近1万㎡的空中花园中,设有与自然亲密接触的探索乐园、生机盎然的天空农庄。同时还配备现代化露天剧场,可举办各种形式的艺术表演、时尚发布、演唱会、话剧及商业展示等。


(图源:E-DESIGN)

        虹桥南丰城

        地址:长宁区遵义路100号屋顶商业类型:屋顶农场

        坐落于长宁区以遵义路为主轴的新虹桥国际商圈,占地面积37.7万平米的虹桥南丰城是一个集大型购物中心、商务办公楼和高端住宅项目于一体的国际化城市综合体。多年潜心经营,已经成为西区居民心中的头号亲子地标。楼顶完全属于孩子,除了一个儿童乐园以外,大部分面积是农田,种着各种蔬果,经常有采摘活动,并搭手作课程。


        巴黎春天浦建店

        位置:浦东新区塘桥浦建路118号屋顶商业类型:屋顶小镇农庄

       利用屋顶空间种植各类生态蔬菜瓜果,让你在繁忙的都市生活中感受到一抹绿色气息,更能培养小朋友动手能力,体验播种的乐趣,享受家庭温馨。区域内还配备了美食休闲区、多肉展示区,这里是孩子们的乐园,大人们享受惬意时光的好去处。小镇还会定期举办各类的主题活动,为现代都市人营造一个美好的都市田园慢生活。


        黄埔绿地缤纷城

        位置:黄浦区龙华东路810号屋顶商业类型:屋顶缤纷农场

        原绿地海外滩生活广场在更名和升级后重新开业,四层露天平台被打造成为200平米的生态农田“缤纷农场”,可种植青菜、胡萝卜、四季豆、菠菜等超过40种果蔬,现场配有专业人员全天候看护,帮助市民在城市中心体验到“自留地”耕种乐趣,也为家庭人群带来更丰富的亲子互动体验。

        长风大悦城

        位置:普陀区大渡河路196号屋顶商业类型:山丘式Sky Park高登公园+屋顶凌空粉红跑道

        长风大悦城的屋顶时尚运动空间——高登公园(Sky Park)是一个集运动、健身、社交、娱乐、购物于一体的综合性潮流运动空间,包括运动健身、艺术观赏、共享休憩空间、儿童游乐和潮流快闪店等等。从高空中俯视下去,最显眼的就是环绕高登公园设立的粉色凌空跑道Starry Runway。这也是国内购物中心首个屋顶跑道。


        长风大悦城邀请日本艺术大师Kenji Yanobe (矢延宪司)先生,为屋顶空间量身定制一座雕塑SHIP'S CAT。矢延宪司是日本当代最有影响力的艺术家之一,与草间弥生、村上隆等国内观众熟知的艺术家齐名,此次长风大悦城引进SHIP’S CAT,也是矢延宪司的艺术作品首次被引入中国。

        除此之外,屋顶还有共享淋浴室、共享更衣室和共享休息室等等。长风大悦城即将推出全新的会员服务系统——“运动云”,会员可以通过自己的运动公里数,转变成积分。等积累到一定的积分数额,就能免费享受屋顶上的各种设施。

        上海爱琴海

        位置:上海市闵行区吴中路1588号
        屋顶商业类型:亲子农场、猫咪主题咖啡馆、国际马术俱乐部

        在上海爱琴海购物公园建筑顶层,占地4500平米的“空中有机农场”为孩子提供一个亲近自然的绿色空间,并且可以参与劳动,在城市中也能体验干农活的乐趣。

        Sky宝贝猫咪主题咖啡厅&派对馆圆年轻人们当铲屎官的梦,这里不仅有温油可耐的猫大王,还有蠢萌的土拨鼠。

(图源:大众点评)


        国内前沿的青少年马术培训机构——传骑马术在商场内开辟的国际马术俱乐部,可以享受到难得的马术运动体验。

        BFC外滩金融中心

        位置:黄浦区中山东二路600号屋顶商业类型:艺术装置空中数字花园

        BFC外滩金融中心的空中数字花园“ Counter Sky Garden” 的LED的灯光的数字或从1到9,或9到1, 或快或慢不同的速度,依序闪烁。这些一闪一闪数字的跳动,象征着不同的人有着不同的性格,亮出不同生命光辉。

        空中数字花园“ Counter Sky Garden”作品邀请来自世界各地,居住在上海的市民来依照自己意愿来设定 LED 数字跳动速度。如此一来,参与者就可以在这座空中花园中相遇, 并纪录下不同生命共存的意义

        这里还会不定期举办各种派对活动,比如12月6日就有空中花园奇幻夜派对,被电音热舞占领,光影跃动,觥筹交错,有如上演一幕幕华丽的太空歌剧。

        七宝万科

        位置:闵行区漕宝路3366号屋顶商业类型:屋顶花园集市、攀岩馆

        在七宝万科8000平米的屋顶上,高线运营了三块业务:租给小商户、兜售花草的升级版“花鸟市场”,用于分时出租、可用来烧烤、聚会和求婚的“私家花园”,以及比室内更亲近自然的儿童乐园。

        尽管在冬季太阳落山后,夏季正午和无论哪一季的大雨天,这里都无法营业,但天气不错的周末,还是有超过7000人在一天内来到这座屋顶花园。

        上海K11

       位置:黄浦区淮海中路300号屋顶商业类型:空中艺术花园、快闪活动中心

        K11是魔都较早设有屋顶花园的商场,空中花园位于商场6层(6层还有部分是停车场),整体空间并不大,不过,优势在于地理位置好,能俯瞰淮海路全貌,是核心城区里不多见的多见的露天观景地。花园分为两部分,一部分是餐厅的露天位,另一部分是公共区域,在展览、联合品牌做市场推广、快闪活动方面,K11做了很多。

        目前国内拥有屋顶商业的购物中心呈现主题化发展趋势,其中,社区购物中心偏好采用亲子欢乐、运动健康主题,以迎合其家庭消费的定位,港资开发商更偏好沿用香港特色,采用艺术主题,而大悦城等则独树一帜,并形成屋顶主题产品线,这样既利于快速复制节省成本,又形成具有标志性的独特风格。

        不过在屋顶业态上,天气是掣肘的关键。在烈日雨雪之外,北方的雾霾又成了新的阻力。这使得农庄、花园的坪效难以保障。而且计划引入屋顶商业的项目必须在建筑设计时即妥善考虑屋顶商业的物业需求,而已建成项目若想加入屋顶商业则需进行屋顶改建及加固。

        02 | 上海大体量购物中心重点案例

         上海环球港

        32万㎡丨停泊在上海都心的航母级购物中心
        地址:普陀区中山北路3300号

        形似一艘巨型游轮的环球港,商业面积高达32万㎡,是目前上海中心城区面积最大的购物中心。相当于3个兴业太古汇购物中心,3个长宁来福士广场,3个白玉兰广场Shopping Mall!在市中心打造如此大体量的商场,效果可谓震撼了!

        商场是国内罕见的欧式风格shopping mall。特有的欧式穹顶与廊道设计,让整个商场尤为宏伟宽阔。金碧辉煌的欧式装饰,红色罗马柱、白色扶梯、金黄色棚顶灯光都让人十分惊艳!

        商场共引进了近500家国际商户和国内知名品牌入驻,地上地下共8层楼,每一层都有不同的主题:浪漫、激情、活力、高雅……其中占地8000㎡的JOYPOLIS世嘉都市乐园,游乐项目全部体验一遍就至少需要4个小时!

        除了旷阔绵长像一个商业街的购物中心,商场内还设有博物馆、演艺空间等一些极具文化特色的场所。近3万㎡的屋顶花园也是一大亮点,花园一角还有个约600㎡的小马场!即便不消费,我也愿意在这座精致的艺术圣殿内消磨一整天。

        仲盛世界商城

        29.3万㎡丨莘庄购物中心界名副其实的“老大哥”
        地址:闵行区都市路5001号

        用“老大哥”这个称呼来概括仲盛世界商城再合适不过了!近30万㎡的超大商业面积,营业时长超过9年,在七宝宝龙城、七宝万科广场等一系列新兴“网红”购物中心的强力冲击下,仍然混得风生水起,实属不易!

        商场内拥有花卉广场、天星阁、峡谷长廊、海底世界、冬日花园五大景观广场,集大型超市、主题店、时尚零售、主题餐饮、休闲娱乐、儿童乐园等业态于一身。

        作为莘庄地区目前体量最大的购物中心,仲盛世界商城一站式的家庭购物中心定位与丰富业态,早已形成其上海西南地区“霸主”地位。周边居民消费习惯已培养得十分成熟。

        五角场万达广场

        26万㎡丨石库门和欧式星空广场共融的不夜城
        地址:杨浦区国宾路36号

        2006年年底,五角场万达广场携“魔都最大+主力店最多”(当时)两大名号正式开业,不知吸引了全上海多少艳羡的目光。

        五幢购物大楼,纵横三条商业步行街和中心休闲广场,沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影城等10家主力店,让这个26万㎡的巨型商业体,迅速成为了区域居民生活中不可或缺的部分。

        2017年,五角场万达广场在营业11年之后,进行了一场大刀阔斧的整改,涉及面积达8万㎡,不亚于推倒重建。而整改之后的商场,集老上海风情和欧式风格于一体,令人眼前一亮,分分钟就重新坐回了“城市地标”的宝座!

        商场用10000多㎡商业面积打造风格性极强的公共空间,呈现石库门街区、英伦风情街、女性主题街区以及文创区域等主题街区。外立面改造成通透的玻璃幕墙,增设LED大屏,夜幕降临时,多媒体屏幕与连廊上的玻璃屏幕呈现出炫目的灯光秀,与五角场的彩色巨蛋交相辉映。

        百联中环购物广场
        25万㎡丨雄霸沪西的庞大购物中心
        地址:普陀区真光路1228号

        百联中环购物广场也是也一个开业10多年的“老商场”,梅川路附近的超大型商场,至今仍以其庞大的圆形身躯雄霸沪西曹安路,在中环上远远就能看到。

        商场的商业建筑面积有足足25万㎡,其中A区主楼20万㎡,C区还有5万㎡的商业面积。是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型、现代化消费场所。称其为上海西北区域的购物地标一点也不为过。

        商场引入了包括精品百货、超市大卖场、专业卖场等业态在内的多家主力店、各式风情主题餐厅、琳琅满目的专卖店以及众多休闲娱乐项目。周边还有欧亚商业休闲街、麦德龙、百安居和红星美凯龙等,人气那叫一个旺盛。

        江桥万达广场

        25万丨㎡引爆西上海乐活体验的潮流地标

        地址:嘉定区华江路988号

        万达在上海的第三个巨型购物中心,25万㎡旗舰式商业体量汇集了百货、超市、KTV、儿童娱乐、特色美食、时尚服饰、数码电器、文化书店等多重主力业态,室内步行街囊括了百余家国内外知名时尚品牌。

        和五角场万达广场一样,江桥万达广场也有零售巨头家乐福、新华书店、大玩家超乐场、宝大祥青少年儿童购物中心、第一食品等10大主力店,震撼视听的IMAX影城(万达影城),则成为引爆西上海乐活体验的潮流新宠。

        除此之外,江桥万达广场还是拥有绿色建筑一星称号的“绿色环保型”购物中心,积极倡导低碳运营理念,让顾客们在选购商品、休闲娱乐的同时与大自然零距离接触,享受健康、温馨、舒适的消费体验。

        正大广场

        24.7万㎡丨年均3000万客流的现象级购物中心
        地址:浦东新区陆家嘴西路168号

        小陆家嘴、一线滨江、近25万㎡,当这3个关键词汇集到同一个购物中心身上的时候,就注定这里将成为一个“传奇”级别的商场。2002年开业之后,已经连续荣获中国商业名牌,中国最佳购物中心、上海十大商业地标等众多奖项。

        正大广场耗资4亿美元打造,设计构思源自“飞龙腾越”的创意。内部制定了“四季”概念,零售楼层被分为春、夏、秋、冬四个不同区域,所选择和设计的颜色、材料、地板图案等设计反映了各季节的特色和黄浦滨江的地理优势。

        商场于2002年10月正式开业,如今已足足17年之久。2005年第一次调整定位,先后引进室内真冰溜冰场、KTV、健身馆、美容美体馆等设施,以“家庭娱乐消费中心”形象重新亮相,完成了“华东家庭娱乐体验及购物中心”的飞跃。

        2013年的大规模改造,让这里楼层主题化和体验性更明显。2018年起,正大广场正式启动新一轮调整改建之旅,现在正逐渐进入令人期待的关键时期。改建后的正大广场,不仅将在未来的两年以全新的形象展现于世,还将引入约70家重磅全新品牌、pop-up快闪店、餐饮+联合办公(OZONE)等全新概念,让我们翘首以待吧!

        爱琴海购物公园

        24万㎡丨吃喝玩乐一条龙的巨型生态公园地址:闵行区吴中路1588号

        总面积55万㎡之巨的爱琴海购物公园,光购物中心面积就有24万㎡,另外还有10万㎡环球家居博览中心、9.5万㎡上海之眼购物街和5万㎡城市生态公园!

        购物公园内5000㎡的“海上世界”音乐喷泉和3000㎡的“上海之眼”中心广场十分吸睛。

        商场内还有国际建筑大师安藤忠雄打造的“明珠美术馆”,也是国内第一间开在商场里的美术馆,内部蛋形屋顶设计给人以惊喜。

        爱琴海购物公引进了无数大牌潮牌商户,囊括零售、餐饮、音乐、亲子、嗨吧、手工艺、经典私人订制以及多国主题商品街区等众多内容。不过更大的亮点,是这里建造了一个50000㎡的城市生态主题公园。

        主题公园由冰雪主题乐园、国际马术俱乐部、空中有机农场、薰衣草花海等组成。其中,以室内雪场、冰雕、冰屋、北欧雪橇犬为特色的冰雪主题乐园也是上海首家。

        上海万象城
        24万㎡丨等了近10年,姗姗来迟的首座万象城
        地址:闵行区吴中路1799号

        2008年拿地,2017年开业,面积达24万㎡的上海万象城,可说是姗姗来迟。这个集颜值、时尚、品质于一身的商场,有着超80%绿化覆盖,近50个篮球场大小的沿街公园,5000㎡星空广场以及大型屋顶花园。

        商场拥有4000㎡Ole’进口精品超市,奥林匹克标准真冰冰场,Meland儿童成长乐园和银幕激光LUXE百丽宫影城4大主力店。

        真冰滑冰场

        还引进了包括国际快时尚在内的330余家品牌,其中有超过50家是旗舰店!        这里还有为年轻家庭打造的面积超2.5万㎡、动线长达300余米的儿童亲子主题区域。超2000㎡的言几又书店、Rehome、Harbour House家居、造作上海旗舰店等则满足高品质生活需求。

        值得一提的是,上海万象城为上海潮人打造了首个“LIFE SHOW演艺体验街区”汇集潮人运动、专业舞蹈、创意游艺等各类演艺体验店铺。还有接连不断的科技与艺术跨界活动,艺术、人文、体验齐了。

        长宁龙之梦
        22万㎡丨上海囡囡从小逛到大的老牌商场地址:上海市长宁区长宁路1018号

        长宁龙之梦购物公园,应该是很多上海囡囡从小逛到大的商场,也是有资格被称为“经典老牌商场”的大型购物中心。这里将轨道交通枢纽和商业组合体,把购物、娱乐、休闲等需求集中在了一个多功能建筑体内。

        整个商城的外立面由玻璃和三片红铜质感的墙面组成,沿逆时针方向旋转,升腾,象征着商城蒸蒸日上。内部有三个椭圆形的中庭,单边长度有4.2公里,很容易走着走着就迷失了,有种怎么也逛不完的错觉。

       商场内有600多个商户,涵盖了吃喝玩乐全方位业态,商户更新迭代的速度很快,喜茶、Blink Cake、桂满陇等各种网红店都能在这里找到,或许这也是多年来人气始终十分旺盛的原因吧。

        03 | 上海“地铁人气”TOP 5

        纵横交错、四通八达的轨道交通使得每一个站点几乎都成为了自带流量的商业IP,吸引了无数商业地产掘金者的目光。

        人民广场站—上海来福士广场

        自2003年开业以来,这个处在人民广场核心商圈中的购物中心已走过近13个年头,回报率达到8%,这个数字已是标杆。对于诸多年轻消费者和想要吸引年轻人的品牌而言,来福士都是至关重要的“KOL商场”。

        它的一个“魔性”在于特别容易引爆网红餐饮店,不过来福士的网红店更像一个个来去匆匆的过客——许多品牌在来福士的入驻周期只有短短一年,人们甚至能通过一家店是否撤出来福士推测它有没有过气。

        由于所处的人民广场的地理优势,让来福士天生带有聚集客流的“体质”。它属于上海重要交通枢纽和市中心人民广场地铁站的上盖物业,共有3条地铁线在这里交会。

        对于来福士而言,引入有竞争力的品牌只是一切的开始。如何通过运营,让入驻品牌发挥最大影响力,也是它的工作重点之一。在上海来福士广场商场总经理李守彧的设想中,来福士应该成为一座网红商场,类似于商场中的意见领袖。

(来源:商业咔)

        为了抓住喜新厌旧的年轻人,让他们不会对商场产生厌倦感,来福士的入驻品牌更新频率会快于同行。来福士整个商场和品牌采用一年一签、最多两年一签合约的方式,保持了品牌更迭的频率。并且,商场会定期追踪每一个品牌的销售情况,再决定是否续签。整个来福士每年有30%至40%的品牌租约到期,再选择10%至20%的品牌做出调整。

        除了在时间上带给消费者新鲜感,在空间布局上,来福士也深谙品牌组合运作的门道。在不大的空间内,消费者可以买到面包、寿司、牛排、煎饼等不同品类的产品,即使偶尔出现重叠的品类,位置也会区隔比较远。它们客单价大多在30元左右,也是消费者在逛累了后垫肚子的最优选择。

        南京东路站—上海恒基名人购物中心
        恒基名人购物中心是香港恒基兆业集团旗下在上海重要的商业地产项目之一,项目体量约4万平方米,于2011年11月11日开业。项目定位为潮流风尚,吸引NIKI、PUMA等运动时尚及潮流时装品牌入驻,原亚洲最大的苹果零售店横跨名人购物中心B1至L2层,面积达到2500平方米。

        恒基名人购物中心还不定期举行各类主题活动和生活艺术展,CUPCAKE玩偶秀主题空间、联合台湾知音文创旗下品牌Jeantopia共同举办的「名人创意筑梦季」、魔术表演、花和绘手作等活动纷纷登陆商场。
        徐家汇站—港汇恒隆、美罗城
        徐家汇作为上海的老牌商业区,除了经济功能以外,更是担起现代零售和文化旅游的重任。自2012年底开始,徐家汇商圈启动了自上世纪90年代以来最大规模的整体升级,这一老牌商业地段正在经历的不仅是外部形态的蜕变,更是商业地产业态的新一轮升级和整个上海商圈区位的洗牌。徐家汇站11、16、17口直通港汇恒隆,9、10号口通往美罗城。

        上海港汇恒隆是港资恒隆进军内地打造首个地标,商业体量达13万余平方米。2016年上半年,上海港汇恒隆广场租金收入折合人民币约4.96亿,连续三年来稳居国内购物中心租金收入之首,名副其实成为国内最赚钱购物中心。2017年初,商场开启大规模升级改造,改造工程包括外立面、天花、地坪、动线、硬件设施等并预计引进100个全新品牌。本次改造历时3年,投入高达10亿人民币,整体改造计划于2019年完成。

        作为上海几大“首店收割机”之一,近两年港汇恒隆广场不断引入差异化特色品牌,如韩国著名户外品牌KOLON、高端美妆品牌Burberry Cosmetics、法国轻奢品牌Sandro及IRO、Bora Aksu、UNDEFEATED、UNO de 50等国内外设计师品牌,并将继续引进首次进入中国的国际品牌或国内优质的新兴品牌。

        美罗城和港汇恒隆广场呈隔路犄角之势,由徐家汇商城(集团)有限公司和新加坡美罗控股公司开发经营,项目成立于1993年4月,其商业面积为6.7万平方米。

        2017年,在开业20周年之际,完成了对于新定位——环球美罗城的周期性改造。商场6层以主题化异域风情空间为载体,自下而上打造了日系的五番街、打卡热点的森林里、东南亚风光的东来坊、法国设计的罗薇道、欧洲风情的欧风街和艺术情怀的艺文廊,并且增加体验型业态和创新品牌比重。

        据悉,其引进的211个品牌中,La Ruta de Via拉如达薇亚、SEGAMI、ReFa黎珐等40%是上海首店乃至全国首店。

         陆家嘴站—上海IFC商场

        上海IFC商场体量约11万方,由新鸿基地产投资建设。Ifc商场是上海的典型的高端购物中心,众多著名奢侈品牌LV、CHANEL、GUCCI、FENDI、LOEWE入驻于此,同时汇集不少轻奢与副线品牌,如ba&sh, IRO, McQ, Atsuro Tayama。
IFC不仅是集购物、娱乐、餐饮、休闲艺术于一身的高端一站式消费目的地,同时还是致力于艺术文化推广地,商场不间断地举办别具一格的展览及艺术活动,包括法式艺术画廊、至尊动物王国、世界艺术表演双飞轮、博物馆级纸雕展览等,IFC商场致力为追求高端生活品质的顾客营造多元化的时尚购物体验,是国内奢华地标性购物中心之一。

        中山公园站—中山公园龙之梦

        中山公园龙之梦购物中心由上海长峰集团投资建设,于2005年12月18日开业。龙之梦坐落于上海中山公园西侧,包括办公楼和酒店总建筑面积达33万平方米,商业面积达22万平米,是上海迄今为止单体面积最大的购物中心之一,也是中山公园商圈内体量最大、业态最全,最具人气的购物中心。

        项目定位为面向家庭用户的综合型购物中心,业态主要以零售为主,零售业态中大卖场面积占比超过15%,餐饮业态中,特色餐饮较多。商场广聚C&A、H&M、家乐福、永乐生活电器、优衣库、耐克、上海人家、柏斯琴行、玩具反斗城、港丽、龙之梦影城等900余家品牌,品牌种类齐全且以国际二线和国内一、二线品牌为主,满足了不同层次人群的消费需求。

        地铁商业最大的困难、也是最大机会在于,将大量客流转化为消费。要做好地铁商业,除了做好整体规划之外,还要有明确的主题,按主题规划商业布局和业态模式,将其转化成目的地消费。

        商业与轨道交通连接只是寻求与其人流节点的重合,商业自己还是要想办法利用轨道交通带来的客流,建立自己吸引力。而正是项目自身的吸引力决定了人流是否会向上流动。

        以上就是本期盘点内容,下一期还将对上海购物中心中升级改造项目、社区型购物中心、夜经济、亲子商场、玩转IP主题商场进行盘点,请持续关注。


        素材参考:

        上海中原工商铺部,2019年上海商业地产市场半年度报告

        RET睿意德,2018/2019上海商业地产市场盘点与趋势预测

        吴卫群,上海已成全国购物中心最集中城市,哪两个区购物中心最爱扎堆?上观新闻

        ShanghaiWOW — 兴业太古汇、K11、万象城等购物中心直接把公园搬进了商场

        联商网 — 一文看懂2018魔都购物中心屋顶商业最新花样经

        派沃设计,上海购物中心屋顶商业重点案例考察攻略

        上海购物中心协会,《上海购物中心2019年发展报告》

        梦游的Z夫人,称霸上海的13个“巨无霸”购物中心,ShanghaiWOW

        金字招牌研究室,为什么网红店都出自上海人民广场的“来福士”?





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