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    空港经济区商圈 被轨交耽误的黄金走廊

  • 来源:赢商网
    作者:王博
    发布时间:2019-7-29 13:46:07

       商圈,是指在一定经济区域内,以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射,对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟,让天津商业版图越绘越大,布局向多商圈、多中心的方向发展,呈现出遍地开花的趋势。

  消费升级的递进,更是改变了津城商圈的固有格局,老商圈扩容升级,新商圈不断涌现,新兴业态蓬勃发展,新的行业洗牌已经展开。为展现津城商圈的全貌,赢商网将对天津10个商圈逐一报道。敬请关注《天津商圈变迁简史》。

  空港经济区位于天津滨海国际机场东北部,总面积42平方公里,是天津临空产业区的核心组成部分、连接市区与港口的生态工业园区。空港经济区以航空制造、电子信息和精密机械等为特色,是滨海新区距离市区最近的经济功能区。

  空港经济区创立于2002年,初名天津空港物流加工区,是依托天津滨海国际机场的物流加工区,2010年更名为天津空港经济区,2015年3月成为中国天津自由贸易试验区天津机场片区。在此期间,大量开发商的进驻,为空港带来的相当的人气,其中万科、复地、万顺等知名开发商功不可没。2016年10月,北京国企金隅集团以近500%的溢价率、楼面价超3万元/平的价格包揽空港经济区出让的三宗地块,,更是将空港的区域价值推向前所未有的高点。

  空港经济区虽受滨海新区领导,却地处东丽,一直以来都是环城热点版块之一,与西青中北镇商圈一东一西,成为天津环城四区最先形成商圈的区域。

  绕不开的华明镇

  剖析空港经济区商圈,必然绕不开华明镇。

  华明示范镇位于空港经济区北侧,地处天津市区与滨海新区间的关键纽带,充当着黄金走廊连通两地经济发展。伴随着天津东部开发、发展,空港商务区、汽车产业园等众多经济园区环绕,华明示范镇成为经济区间的重要生活配套区域。四通八达的绝佳地理位置,连通滨海、空港、东丽、河北等区域的客群导向,以华明为中心形成半小时生活商圈。后来随着华明镇大批住宅的开发,天津市区东部外溢和外地人口的大量涌入,造成华明镇版块常住人口呈井喷趋势,为商圈发展提供了稳定客源。

  华明镇是天津新农村建设的先行者,华明街曾于2010年上海世博会期间,作为城市最佳实践区项目,向全世界展示建设成果。一栋栋现代化的住宅楼规划整齐,农民通过宅基地换房使得农民迁入楼房生活当中来。不仅是农村城市化建设思路的创新,而且提高了农民宅基地的土地使用效率,实现了土地集约利用,使得生态环境也得到了显著改善。

  土地统一整理后,镇政府兴办了很多企业,解决了失地农民的就业问题,也有不少农民利用手中资金投资办厂,这一阶段城镇居民的生活水平也明显提高。简单来说,华明镇居民属于典型的“先富起来”的那批人。

  目前华明镇内生活配套体系已臻完善,主要集中在津汉公路以北华明大道两侧以及建邦时代汇,但全部是社区商业性质,区域内缺乏综合型购物中心,造成了有消费能力的华明镇人“有钱难花”的窘境。直到空港经济区商圈的成型,才一定程度上缓解了这一居民。

  快速发展难掩短板

  空港经济区可谓生在了一个很高的起点,但快速发展下却难掩商圈发展的短板。

  空港经济区目前成型的商业体包括复地活力广场、新燕莎奥特莱斯、SM城市广场以及欧贸中心。

  据笔者观察,位于万顺融合广场的欧贸中心目前相对能找准自己在商圈中的定位,经营模式更像集贸中心,目前主力店为欧洲贸易中心精品店,并且结合俄罗斯国家馆、美国文化体验馆等特色业态,打出差异化。

  空港四大商业体之中,复地活力广场位于居中位置,主要受益于来自自身住宅产品复地湖滨广场的业主,客源相对较为稳定。复地活力广场目前招商情况良好,业态布局较全面,餐饮、儿童亲子类、文体娱、零售等业态均有引进,据赢在选址目前各种业态中儿童亲子业态入住面积超过70%。但是项目目前缺少有特色的主力店,是复地活力广场一大硬伤。

  SM城市广场是空港面积最大的商业体,项目总建筑面积达42万平方米,即便放眼整个天津,也堪称“巨无霸”一般的存在。SM城市广场由于体量过大,目前只有二层以下营业,目前业态分布中,餐饮、零售等卖场入驻面积占比较高,但品牌多为屈臣氏、热风、拉夏贝尔之类的快销品牌,缺乏亮点。SM城市广场的落地活动频次很高,期待未来将会引进更多的娱乐性业态。

  新燕莎奥特莱斯是空港经济区商圈中颇具名气的一个,自2013年底开业至今已经进入第六个年头,常常能吸引到来自市区河东、河北等区域的客群来此消费。新燕莎奥特莱斯保持了一贯的户外街区型的建筑风格,赢在选址数据系统显示90%以上为零售业态,品牌折扣店林立,是较为纯粹的购物型卖场。项目很多落地活动均以吸引儿童为目的,但卖场中却几乎没有儿童业态。

  空港经济区商圈总体来说是以购物为主的业态布局,其他方面竞争力较弱。尤其餐饮方面主要为快餐类型,缺乏知名餐饮品牌入驻,难以满足“吃货”们的胃口。

  交通硬伤无可回避

  空港经济区商圈的另一大短板,是交通问题,或者说,是地铁建设不能满足区域需求的矛盾。

  随着空港经济区的发展,很多大型企业都进驻到园区里来,工作人数的增多,似的区域内的交通设施面临极大的挑战。据地图软件实时路况功能显示,连接天津市区和空港经济区的主要公路津汉公路,早晚高峰时段通常都会呈现红色的拥堵状态。虽然成林道延长线(即机场北路)等道路新建将一定程度上环境地上交通压力,但实际作用其实收效甚微。

  地铁2号线堪称天津地铁中最尴尬的存在:西段终点站曹庄站虽紧邻永旺梦乐城、曹庄花市等商业体,却与中北镇住宅聚集区相距甚远;东段空港经济区站距离空港经济区商务区还有大约5公里的距离。这5公里的距离为2号线通勤族造成了不小的麻烦,使得空港经济区地铁站周边交通拥堵,且私家车乱停乱放现象严重,另外由于共享单车新增的运营范围功能,使得共享单车丧失了为客户解决最后X公里的功能。

  此外,一直备受期待的地铁Z2线仍迟迟无法落实,Z2线原计划途径天津机场、空港经济区、滨海高新区等区域,具有中心城区与滨海新区间市域快线和中心城区与外围组团连接线的功能。据查,天津市规划局曾在2018年4月对于空港经济区内地铁Z2线的建设问题回复称:依据国家及天津市批准的京滨城际铁路方案,京滨城际引入滨海国际机场并设站。市域轨道Z2线结合京滨城际铁路方案提出了与M2线空港经济区站并行设站的阶段性方案。目前,天津市有关部门正在深化京滨城际机场站方案,待京滨城际机场站方案稳定后进一步深化Z2线方案。

  总结

  空港经济区商圈作为连接天津市区和滨海新区的黄金走廊,区域布局作用明显,辐射范围极广,填补了空港及周边广大地区的商业配套空白。相信在解决好轨道交通等问题后,各商业体能够更好的吸引来自天津市区方向的庞大客群。

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