工业用地转型为服务业用地的过程中，老旧厂房具有一定的优势和特色，近些年涌现出不少成功的案例，老旧厂房改造焕新后甚至能一跃成为所在城市的文化象征与地标。
但这类项目成功运作的背后，远比想象的困难，盘活存量资产，终究是一个复杂的现实命题。
01
厂房改造模式单一、运营无力？
重在破除“同质化”
老旧厂房/区占地面积大且位置相对较优、建筑形态丰富，改造潜力很大。从二十世纪90年代开始，一些工业建筑被闲置出来，在低廉租金和便利区位的吸引下被需要开敞空间的艺术家首先利用，出现了像北京798这样的在老旧厂房基础上改造的艺术区，其至今都是城市地标之所在。
但老旧厂房在转型升级中存在的问题也显而易见。首先是土地性质，为符合项目新的功能需要，将老厂房的工业用地变成商业等性质的用地，实施过程中往往存在诸多困难。
但最为关键的还是找到“新的功能”。对存量空间重新定位，诸如美术馆、酒店、博物馆等都有先例，而目前最多的，还是“文化创意产业园区”一类。老旧厂房改造也存在着模式单一、千篇一律的现象，这也使改造后的经营具有局限性。
最后会发现，许多改造后的文创园区都“徒有其表”，改造成本并不低，但运营无力“盈利难”。
因此，老旧厂房改造重在破除“同质化”。一是要立足在地性，不能盲目对标成功项目，而是根据原址历史文化和周边环境，做差异化定位。
二是可以修旧如旧，但需要内容创新。从美学角度出发，旧建筑自带“时代滤镜”，情怀加成，很受当下年轻人的青睐。翻新设计时并不需要将过去的元素完全推翻重来，保留原有风貌反而更有味道和特色。但在发挥设计美学力的同时，在空间叙事、场景内容上要“谋新”。这方面还需要回归运营的本质，紧跟流行趋势，关照当代人的生活娱乐与精神需求。
02
新型商业孵化地
老厂房改造项目可以有多“绝”？
不同的建筑条件，选择不同的改造路径，其遵循的方案应各有不同。而商业驱动是保证项目后续可盈利且可持续发展的必要手段。当下新型商业频出，老旧厂房改造而来的独特场景空间，反而能成为商业创新的载体。
◇成都东郊记忆
东郊记忆位于成都市成华区，是在原红光电子管厂旧址上改建而成的文化创意产业园区，项目由成都传媒集团投资近20亿，在保留原有工业遗址基础上进行了改造，总建筑面积20.1万㎡。原名成都东区音乐公园，后又经过定位调整，最终于2019年正式挂牌“东郊记忆·成都国际时尚产业园”，集合了音乐、美术、戏剧、摄影等多元文化形态。
▲改造前2021年，成都东方正火文化传媒有限公司接棒运营东郊记忆，项目开始朝着文商旅融合的方向发展。团队逐步打造包含东山Re°est、7号创意集盒、成都舞台等在内的六大组团，各个组团之间有业态的差异，形成错落有致的场景，产生规模化效应的同时也拥有一定的活力。
成都舞台旁，文保级小红墙+超酷的“成都”大字，组成吸引游客疯狂排队拍照的网红打卡地。
在2023年新年第一天正式出街的东山Re°est，一上线便迅速进入城市潮人的视线。新进驻西南首家Brandy Melville、1807总部店、PIN SKTBS全国首店、致力于原创设计的年轻艺术家汇聚的多元化独立空间S LAB等。通过潮流主理人品牌渲染商业氛围，通过品牌的独特性和原创在地性，凸显与这座城市步调一致的潮流势力。
▲Brandy Melville此外，该区域还打造了东山音乐广场、滑板公园两大户外公共空间，营造多元文化氛围，聚集年轻、有活力的人群。
7号创意集盒也入驻了51家小而美的特色店铺，连缀成别致街景。
开放式、有故事的建筑结构，使得项目吸引了Chanel、Harry Winston、Burberry、Lululemon等国际品牌在此落地高规格活动。加入艺术装置、展览、市集、沙龙等不同形式的公共性场景，不断刷新年轻人每次前来的体验感，使项目走在时尚前沿，带动城市审美度提升。
▲高达6米的网红“UP兔”趴在钢筋水泥楼上曾经的演艺中心在全新打造后，升级为东区超级音乐现场。在2023年上半年邀请过50余名时尚、艺术、文娱知名人士到过东郊记忆，进行音乐表演等活动。
自主策划的东郊夜市、618幻夏生活节等活动，深度结合项目工业遗迹、开放式布局的特色，能够触及更多大众消费者的喜好，促使项目长期的在大众心目中保持存在感，也彰显了地标性项目的公共价值。
密集冒出的新店铺又都带着品牌独特的设计美学特征，装点着东郊记忆的老旧建筑，再加上丰富的业态和创新的内容组合，以及充满年轻时尚感的营销活动，让在老的工业遗产基础上诞生的东郊记忆迸发出前所未有的活力。
◇北京郎园Station
郎园Station前身是建于上世纪60年代的北京纺织仓库，占地面积13.56万平方米、建筑面积11万平方米。项目完整保留了30座仓库以及2.23公里产权铁路，库内建筑宽敞高大，工业遗产底韵十足。
▲改造前的库区及周边环境
▲改造后园内环境项目内部的动线非常规整。南入口是目前客流的主要入口，由于旧改项目普遍存在停车难的问题，项目在改造时专门修建了一栋停车楼。
两条南北向的纵向商业街：中轴时尚展示商街、公园森林创意步行西街是商业的主要聚集地。前者品牌偏向时尚、生活方式类，设计师买手店、潮流玩具、设计师家具等；后者偏向社交餐饮和生活方式品类。
在整个项目的中部，是在老火车站基础上打造的“中央车站文化广场”、仓酷秀场、准点剧场、橙色空间、X美术馆、腾讯视频馆等多个文化空间。
项目最北侧与坝河相临，项目打造了一条“国际滨河休闲娱乐区”，主要引进了餐酒吧类的品牌，还利用户外下沉空间修建了篮球场。
项目还打造自营空间——“Our times here我们的时光·复合型共享空间”，这是一个拥有精品咖啡、深夜小酒吧、阳光瑜伽房、小众书吧、12米高挑空的剧院式活动场地、生态氛围的艺术展厅、冥想室等的多功能空间。
除了商业零售，前店后厂、产商融合也是郎园Station的一个特色。在产业板块中，影视产业最为聚集。据悉，区域内聚集了300多家影视相关机构、有上万平方米的影视制作和商业摄影棚。
◇无锡运河汇
无锡运河汇由原来的无锡钢铁厂老厂改造而来，经过三年的建设，摇身一变成为集文化、商务、零售、餐饮、休闲等多重功能于一体的高端综合体。项目占地6.2万平方米，投资13亿元。
全新的无锡运河汇呈现“街区+mall”规划布局，令整体建筑处于一个对外开放的状态。以“文旅”为核心，包含游客集散中心、集盒购物中心、高街、文化山谷、水岸新里五大空间。以漫步式的空间格局、多样化的商业业态，打造出一个开放多元的城市会客厅。随处可见的露台、渐进式阶梯、滨水步道和艺术装置，仿佛即兴之作，将逛街的乐趣发挥到极致。
原无锡钢铁厂的镂空砖砌筑元素、老牛腿柱、旧屋架体系等工业遗迹被很好地保留和改造，历史锡钢建筑和现代潮流店铺新旧交织，展现出“古运河+工业遗址”的现代生活美学。
随着CUBO5、UISMNET、布可商店、NIKONIKO等30多个主理人品牌的入驻，买手一条街、宠物友好、骑行友好等特色化标签从概念走向现实。此外，蔚来NIO HOUSE、华为智能生活馆、几何书店、一尺花园、No worries等无锡首店，更是以“一店一城”的方式，共创着运河汇先锋、前沿的生活方式。
DEMOHOOD带梦胡同青年创意社区原身是宁波“白天鹅”毛巾厂，占地12亩，改造后建筑面积6450平方，于2021年9月30日正式开业。通过近2年的运营，成为一个由近50位主理人共同经营、美好且独特的“人格化”梦想社区。
项目改造将屋顶凿出天井，把大树种入室内，大多数店铺都增设了院落和阳台，空间更自在舒适。
保留建筑原本的结构肌理，用楼梯打通连接了每个单体建筑，动线从头到尾贯穿整个园区，任何一个小巷都可自由通行，穿梭在整个空间中仿佛置身于胡同，生动有趣富有探索性，也给了每个店铺恰到好处的物理边界感，同时「串门」的体验感又链接了店与店、店与人、人与人之间的关系。
不设停车场，在中庭打造景观楼梯，在屋顶建造天台，让出更多空间给到“人”，受众能在此拥有更好的体验。
带梦胡同聚集了很多备受年轻人喜欢的消费品牌：“山野咖啡馆”“ABC Camping Country”“MOMU木墨”“SEKI IZAKAYA居酒屋by座”“Plain Store”“白店SHION by choichangho”等，并常态化打造了一系列文化活动：“路冲日”“双手做工集市”“爵士音乐节”“春日书会”等，集文化、商业、办公一体，营造了一个理想的生活化商业场景。
03
结 语
兼顾老建筑的味道和商业功能，老旧厂房改造是设计与运营共同的功课。不能再单一局限于办公+零售的创意园形式，而应以更多元、更新鲜的业态融入以及更强的主题性塑造，打开商业空间、建立商业与周边社区的连接来引流，产业选择上则侧重考虑与城市融合发展的关系等，老旧厂区的改造可以充满更多变化与创意，为所在的城市区域注入新的活力。
换言之，在市场环境的倒逼之下，唯有更加真诚而极致，才能真正盘活存量资产。
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