“公园商业”成功破圈,POD模式会成为未来商业新风向吗?

2023.01.16
作为城市的鲜活血液,实体商业向来与城市发展紧密联系着。发展中,“变是唯一的不变”,商业地产不断迭代,变着不花样地进入一个又一个新阶段。


都市人对自然天地的向往,催生了许多新的商业形态,『公园商业』大受欢迎,POD模式的热度也不断攀升。


POD是否会成为未来商业的新风向,POD商业模式又该如何有效解锁?

本期,就和大家一起来探讨一下。



如何理解POD模式

概念解读

POD,全称Park Oriented Development,即以城市公园为导向的开发。

这里的城市公园是一种比较广泛的概念,结合国内外现有的一些案例,可以理解为“城市自然生态资源”,POD便是依托这种自然生态资源(公园、绿地、水系、湿地以及山丘等)进行开发的模式,从而形成生态环境与周边地区土地开发的良性互动,目标是形成『公园城市』。

因此,POD与『公园城市』理念息息相关。将公园城市的概念进行拆分,在一定区域内由绿道串联公园、场景、边角,那么“POD商业”聚焦的就是日常生活中“购物、娱乐、食宿、运动、社交”等生活终端场景。


目前国内比较典型的案例有杭州西溪湿地。

曾经面积仅存11平方公里的西溪湿地,因生态严重破坏,是一个无人问津的“边缘地带”,后来杭州启动西溪湿地综合保护工程,探索了“湿地公园”——“湿地公园型城市组团”——“POD(Park Oriented Development)发展”的转型之路,西溪湿地迎来了脱胎换骨的变化。


如今的西溪湿地,已是杭州的一张城市名片。不仅吸引了诸多科技创新平台落户,周边还衍生出诸多商业业态,最终形成大西溪经济圈、文化圈和生活圈,成为城市进阶的重要助推力。

▲西溪印象城

由此可见,POD与这几年风很大的TOD(Transit Oriented Development)性质相近,都是依托城市公共资源进行城市空间的开发建设,作用于以功能完备、环境宜居为目标的城市发展。事实上,在已有案例中我们可以看到二者时常联动,形成“TOD+POD”模式。

而POD商业,则竭力寻找商业与生态共生共荣的平衡点,通过生态公园实现引流、维持片区“生命力”,依托商业业态拉动“消费力”,从而实现生态效益、社会效益、经济效益的三效合一。



城市公园成就的商业美学

优势分析

POD模式下的『公园商业』相较传统商业中心,有以下3大优势:

1.休闲游憩功能与购物娱乐功能相结合,为人们提供更多情绪价值。这将直接改变城市客群“逛公园”或“逛商场”的单一目的性,吸引更多客流,提升区域活力。

2.公园绿地与生活场景织线成面,挖掘商业场景的无限可能。在多元场景下,招商也可以不再以传统理念单向考虑商铺去化面积、连锁品牌效应、物业商管等问题,而是结合所在城市的城市肌理、在地文化、公园特质等因素引入丰富业态,以充分的差异化形成“易出圈体质”。

3.实现商业规划与城市规划的有机统一。节省土地开发利用成本,有助于盘活存量资产。


此外,历经三年疫情,人们对开放、自由空间的向往不言而喻,这也是『公园商业』走红的底层逻辑。

对城市标准化“盒子”商业的审美疲劳,也驱使着人们对尚有一定稀缺性的『公园商业』产生好奇与好感。

在一定的开发建设、规划设计下,POD模式促使自然与理念、与艺术交织,最后成就的是独特的商业美学,带给世人惬意、舒适、恰切的沉浸式体验,让人、自然与城市产生美好而可持续的互动。



POD商业模式如何有效解锁?

案例详解

当下不乏优质商业项目以“生态+”为设计概念。但若只是在商场室内外通过软装和景观打造自然场景和绿色氛围,说其是POD未免牵强。


▲新加坡樟宜机场

POD商业,理应是在规划设计之初便把“公园片区”的概念提纲挈领,目标是公园与商业的有机融合,项目公共价值与商业职能有机统一。

且POD商业中,生态环境的占比肯定要高于一般CBD的生态空间占比,占比达40%以上,才能说是真正做到了以生态开发为引导。

下面我们可以通过国内外一些代表案例来直观地把握,如何打造一个特色的POD商业项目。

 
REGULAR源野:城市公园中的『公园商业』

作为国内城市公园旗帜性的地下空间开发项目,成都Regular源野一开业便获得较好的社会反响。

项目所在的大源中央公园是该片区最大的开放市政公园,总面积约2.3平方公里。


曾经大源中央公园的预留地下空间,无人问津,如今变身为由1个超大的公共艺术空间gregarious,3个下沉式户外花园,20余家独立先锋业态的精致店铺组成的“源野”,引来众多Z世代年轻人打卡的网红地。

Regular源野仿佛是在城市公园里再造了一座公园,一不留心极容易错过其下沉式入口。这意味着商业体在开发过程中保护了公园生态原真性,与地面公园景观形成自然的延续和衔接。

摄影:杨松飞

从追赶潮流青年群体拍照打卡的消费需求出发,Regular源野营造了多处精美的建筑光影空间。如在构图简洁的灰空间有顶面灯饰的天井,以蓝橙色光源作局部点缀;多处天井设计,利用自然采光实现光与影的结合;以及借助狭长的涂鸦墙廊道将绿色、蓝天引入地下室内等等景观场景。这些场景时刻提醒着每一位游客此时身处一座公园的地下空间,一种兼具艺术、商业、绿色底色的新空间模式。


摄影:杨松飞

Regular源野核心亮点在于正中央的公共艺术空间,以美术馆作为设计模板,极简主义的几何风空间规划和动线串联起了整个商业体。长方形的中庭空间,可承接活动和展陈功能,配上官方搭载的Coffee Bar,形成了一个私域社群线下社交的绝佳场域。


摄影:杨松飞

商业业态上,引入的是具有生活气息又体现文化格调的本土品牌和首店,注重将商业功能与城市功能、自然生态三者融合,如自然标本艺术品商店、明星面包店、艺术概念餐厅以及超人气买手集合店等。其中,自然标本艺术品商店是为大源中央公园量身定制的一座随时更新的自然博物馆。

▲明星经营的⾯包店


从对Regular项目团队的采访中可知,项目的推进时,『公园商业』的讨论度还没有那么高,Regular源野没有刻意贴上什么标签,只是因地制宜而已。

因为坐落在公园,就必然要考虑环境特点去做项目定位和业态规划。比如东花园离公园更近,就特别强化和公园的衔接。其中FINE·PARK餐厅店铺选在离公园最近的位置,通过门口楼梯可以快速到达公园中心。

商业创新的探索与实践往往发生在概念和理论之前,商业模式也是在人们对消费体验的不断追求下持续更迭着。


地面公园上叔叔孃孃们跳广场舞、遛狗、遛娃、下棋,Regular源野下沉广场里年轻人拍照、社交、喝咖啡。

公园与商业有机组合,最终成为了人们的美好生活方式。无论如何,从结果来看,REGULAR源野都在生动诠释着“POD商业”的价值与意义。



日本南町田Grandberry Park:车站+商业+公园一体化

南町田Grandberry Park位于东急田园都市线沿线站点南町田站上,定位为田园商业综合体,是日本最新站城一体TOD城市综合开发改造项目,同时也是“公园型商业设施”和“社区友好型商业”的代表案例。


项目由町田市和东集集团通过公私合营方式共同开发,町田市负责城市整体公共空间和公园规划,东集集团负责商业设施部分的规划。

东集集团是日本规模最大的私营铁路公司,Grandberry Park是其结合旧车站的改造进行车站+商业+公园一体化综合开发的成果。通过用商业和自然围合车站,首创性地打造了“站前田园商业综合体替代传统的站前广场”的新模式。


改造后的Grandberry Park占地面积8.3万平方米,商业面积5.3万平方米,店铺200多家。

在设计上,Grandberry Park保留了“村庄聚落”独特外观,与周边的住宅区相协调。并将建筑融入原有的自然空间,通过大型阶梯、绿色屋顶和绿植景观,把车站、商业空间与公园连接起来,形成三大子空间。 

商业立面设计采用和大自然亲和的色调和材质,营造亲和大自然的休闲氛围。


从商业设施远眺鹤间公园,树林和绿地相映成趣,感受到大自然的气息。
 
通过阶梯状绿地结合垂直交通的手法增加了空间的趣味性并缓解了人工地面和一层地面的衔接。

 

阶梯状绿地成为人们休闲聚会聚集人气的场所。


项目内设置有三处宠物专用洗手间,并设置有宠物专用喷淋设施,不仅考虑到行人,也考虑到让小动物也可以舒适逛街。


项目目标客群定位为20-40多岁的家庭客群,在业态组合、品牌引进以及配套设施等方面,都围绕核心客群的需求展开,主题明确。

如引进体验型商业,著名室外用品品牌 Mont-bell,创新设置独木舟划艇专用池塘和用于测试户外装备的攀岩体验设施等,给人耳目一新的全新体验,吸引了大量人气。

大幅增加了美食店铺的占比,不仅是本地居民还吸引周边居民和沿线居民来此进行消费。创造了以“食”和“游”为主题的车站商业休闲空间。打造有温馨实用的亲子空间、儿童洗手间、儿童更衣室、母婴室、充足的休息等候区等,充分考虑育儿家庭的需求,提供健康安全的育儿环境。

配套的鹤间公园区域也进行了升级,打造“站前慢空间”。鹤间公园改造的理念是“创造身心健康的日常生活”,新设了2处休闲草坪和体育广场和配套设施以及森林里的史努比主题博物馆+图书馆+餐厅,总面积达7公顷。消费者可在此享受置身大自然中的悠闲时光,在此还定期举办足球赛、网球赛等各项亲子活动,为社区育儿家庭提供各项便利和支持。


南町田Grandberry Park站再开发项目成为日本国内首个且是唯一一个获得国际环境金牌预备认证的站城一体化开发项目。

项目将车站、商业与公园一体化,形成了便捷、开放、舒适的空间,实现更加宜居安全的环境,建立起与社区高度的粘性,商业设施的附加价值也得以提高,从而吸引更多的消费者与游客前来。项目项目开业12天,来场人数超过100万人次,证明了项目的成功。



结  语

除了上述提到的案例,当下主动打出“POD”标签的商业,也常常是多属性的。如龙湖蜀新天街的“TOD+POD+天街”,重庆大悦城的“POD+TOD+COD”(基于公园城市、轨交城市、文化城市三重理念),成都天府中央商务区规划走“POD+TOD+VOD”的路线,等等。

这也启发着后来者,商业创新的空间不可估量,要去积极尝试更多的可能性,创造属于自己的独特模式,提升竞争力,如此才能在变动不居的时代,稳稳扎根市场中。


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