两天三座,满铺开业,解读龙湖天街“爆款”背后的4大逻辑

2023.01.03
随着防疫政策的优化调整,各行业历经“阵痛”,正在逐渐恢复往日的生机。

圣诞节前后迎来一波商场开业潮,原本以为大家都“阳”在家,社会面不会有多少人,然而,一些项目开业当天人气不减,客流超出预期。

近年来稳步前进,从西南一隅走向全国的龙湖,更是在两天内开出三座『天街』。

12月23日双街同日启幕——上海奉贤天街汇集了国内外超250家优质品牌,招商率和品牌同步开业率均达100%。宁波鄞州天街则是龙湖商业落子宁波的首座天街,此次共汇集了200多家优质品牌,整体开业率超99%。

12月24日开业的成都蜀新天街,体量约12万㎡,位于成都市郫都区蜀新大道与望丛中路交界处。项目以99%品牌招商率和98%开业率,成为区域新商业标杆。开业两日客流超26万、销售突破2300万。

成都蜀新天街开业

 
“一座天街,改变一座城”的slogan正在成为一种现实。艰难的形势似乎没有阻碍龙湖继续“开一座火一座”,成为商业地产头部企业强劲选手。

本期,我们就从成都蜀新天街入手,剖析龙湖天街“爆款”背后的4大逻辑。

 

深耕TOD时代,造城市之心

区域首个TOD商业项目、60%首进品牌

随着我国城市轨道交通高速发展,城市消费升级、活力焕新、高质量发展的需求,TOD(Transit Oriented Development)模式正在成为引领城市发展格局和重塑城市空间形态的新引擎。

支持TOD模式,被国家发改委写进今年7月发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》。

然而,TOD项目的建设极具复杂性和预判性,不仅考验参与者的资源协同能力、区域交通改善能力、空间营造能力,更对多业态组合及运营能力提出更高标准。

紧跟TOD大势的龙湖,则凭借近百个TOD项目中沉淀出的全业态、全周期的建造与运营管理经验,成为中国TOD模式的先行者。

此次成都蜀新天街不仅是龙湖所擅长的TOD项目,更是郫都区首个TOD商业项目。

项目四通八达,占据宽阔的城市主干道,与6号线蜀新大道站无缝接驳,还可通过有轨电车蓉2线望丛中路站、公交P08路/P15路/P20路/705路/P21路等方式串联起项目与周边的联系。



往小了说,人们走出地铁便可直达购物中心进行消费、体验,方便的交通是稳定客流的保障。

往大了说,项目1公里外是成都市郫都区中医医院,3公里辐射范围内包括成都工业学院、郫都区实验学校等62所重点学校。TOD属性不仅促进交通圈、商业圈、生活圈“多圈合一”,还深入城市肌理,把区域乃至城市串联成一座紧密的超级生态系统。

选址,一向是商业地产项目的命门。蜀新天街以“首个TOD商业项目”的姿态落地郫都,同频区域发展,战略层面具有极强竞争力。

此外,项目还未为区域带来的超250个品牌,其中60%的品牌为区域首进。


据了解,2017年初,郫县撤县,正式挂牌成为郫都区。根据人口普查数据,过去十年,郫都区人口增幅87%,平均人口密度达3817人/平方公里,在成都二圈层里面排第一。

而有着167万常住人口的郫都区,一直还没有知名的大型商业综合体。成都蜀新天街的出现,不仅填补了区域商圈空白,更是助推了区域内的商业价值升级。



成为区域进化和崛起至关重要的一环,可以说,蜀新天街很难不成功。

 

乘POD之风,打开消费新场景

区域最大市民公园、两大绿色广场


成都蜀新天街的备受瞩目,还在于其采用的“TOD+公园城市+天街”特色开发模式。

关于“公园城市”也是大有来头。今年3月,国家发展和改革委员会官网正式发布《成都建设践行新发展理念的公园城市示范区总体方案》,这表明成都得到国家级的大力支持,成为“全国首个公园城市示范区”。

蜀新天街作为区域内大型商业综合体,率先探路“公园+”模式,是对城市发展的积极呼应。

首先,项目背靠郫都区最大的市民休闲绿地公园——创智公园。公园与商业结合,提升区域功能,能够吸引观光游客及家庭客群,有很强的引流聚流效果。


其次,项目从自身“城市乐享生活中心”的定位出发,以“热爱有光”为核心,打造了两大绿色广场——超4000㎡的下沉广场和超16000㎡的绿地公园。


从6号线“蜀新大道”A口出来接驳的商场B1,就是超4000㎡的下沉公园广场。这里不仅布满绿植,还设置了外摆区和轻餐休闲区,打破盒子与户外的界限,构筑起了具有“公园城市”氛围感的消费与体验场景。



下沉广场也成为项目开展各种特色活动的空间,比如开业期间,在下沉广场举办的西南首个购物中心户外真雪速滑场。80吨真雪、超30米冰雪速滑道,构筑出一个城市移动热雪公园。


而商场3号门北侧的,面积超16000㎡的绿地广场公园,搭配绿植和休闲座椅,成为场外休憩社交、文娱活动的场所。



这两年,公园式商业的热度不断增长,人们对开放空间的向往和自然场景的青睐,让许多打出“公园+”标签的商业备受追捧。POD(Park Oriented Development)模式也成为商业地产的一大风向。

被三大公园围绕的蜀新天街,构筑了一片城市与自然融合共生的城市绿洲,为周边客群带去“公园里逛天街”的新鲜场景体验。让消费者沉浸其中,享受惬意悠闲的乐享时光,蜀新天街生动践行了“城市乐享生活中心”的初心。



在地化,让“盒子”里大有乾坤

蜀地文化、无卷帘柱设计、一体化打造

此次蜀新天街通过在地文化讲述,将作为商业主战场的室内空间打造的自然灵动,亮点纷呈。

郫都区是古蜀文明发祥地和长江上游农耕文明源头,拥有媲美宝墩文化、三星堆文化、金沙文化的悠久历史和辉煌文明,境内有古城遗址、鹃城遗址等文化古迹。

巴蜀群山的韵律成为两个主中庭的轮廓,开阔空间四周曲线绵延,像群山环抱。主中庭特色台面侧裙LED与中心吊挂屏遥相呼应,形成互动,既从功能层面拓展信息的展示范围,又在视觉上引人注目,增强空间科技感。

项目效果图

 项目实景图
 
儿童中庭提取杜鹃鸟为设计元素,形成灵动轮廓线。特色连桥底部装置LED星光灯,勾勒出千纸鹤舞动的翅膀,与镜面不锈钢材质相辅相成,聚集梦幻效果。所象征的鸟群云集上升,将人的目光向上聚焦。

 项目效果图 

项目实景图

由杜鹃花提炼元素设计的闷顶,利用金属波纹板材,化古蜀文化与自然意象,创造出极具现代感的简约时尚空间。


项目效果图


项目实景图


室内L型动线,简单清晰,且全部中庭空间均无卷帘柱,将公区过道标准宽度压缩至三米四,在空间体验不变的情况下进一步提升了得铺率,增大了商业效益,实现了空间视觉审美与功能价值的有机统一。

项目实景图

 

B1层地下空间打造成集主题餐饮与主题集市为一体的美食街,复刻成都街头巷尾的烟火气与人情味,讲述引人入胜的成都市井故事。


 
内街局部设置了店铺内退外摆区,将店铺门头区域与公区天花、地面一体化打造,增强空间和谐度,提升公区商业氛围的同时也强化了店铺门面的昭示性。

 

B1室内特色街与下沉广场沿街建筑立面相结合,室内外特色商业体系一体化打造,将盒子里的人群释放,或通过休闲广场将客流导向室内,盘活内外空间联系、提升综合商业价值。


 


首店+多元,紧抓两大消费主力

儿童亲子、生活方式、沉浸式体验……

市场的敏锐度和强大的品牌库,保障着商业血液的鲜活。项目后续发展的好坏,还得看其是否为周边客群带去最实际的价值,是否能满足消费者旺盛的消费需求。

蜀新天街以年轻人、年轻家庭客群为主,紧抓市场消费的主力军,布局“主题餐饮+儿童亲子+潮流零售+文娱休闲+生活服务”等多元业态。


西南首进品牌:中影紫荆国际影城、HAILE黑金店、DUMABAO、全民畅读书店等。

成都首店:印象泰和园(购物中心首店)、八剑传HAKKENDEN、秋雅同学烤场、炭百年、瑞幸mix、斤糕传、蒜苗科技美肤中心、极光酷课等。

区域首进品牌:URBEN REVIVO、MOUSSY、tanni、MO&CO.、BOY LONDON、Timberland、New balance1906、李宁、ANTA、NITORI宜得利、鹿岛生活馆、全棉时代、玩具反斗城、布拉诺、生如夏花泰式海鲜火锅、竹涟烧肉、莱芙缇、不站港式打边炉、沙胆彪炭炉牛杂煲、旺府湘约·剁椒鱼头等。

主力店则以生活方式、沉浸式体验业态为主。如邻你超市、魅KTV、第一回合、蔚来中心NIO HOUSE、小鹏汽车、一拳馆One Punch 、聚星台球、惊慌沉浸游戏体验馆等。既满足了不同客群对区域内生活日常及配套消费的刚需,也是对“Z世代”的消费习惯精准化的考量。

B1集结一些大众化的餐饮品牌,L4、L5的餐饮业态则融合了本地、网红、连锁、异域多个品类。分布在商场各个毗邻户外公共空间的轻食茶饮,如星巴克、奈雪的茶Pro、瑞幸、霸王茶姬等,帮助周边的年轻人实现奶茶、咖啡自由。


根据周边家庭客群特征,80后、90后家长往往更加关注孩子的成长,因此儿童亲子消费需求旺盛。项目L3几乎整层布局儿童亲子业态。其中,包括儿童游乐类品牌嘟玛宝DUMABAO、玩具反斗城、雷欧卡丁车等,儿童教育培训类品牌红黄蓝成长中心、极光酷课、异合街舞,以及儿童零售类品牌,如Paw in Paw、贝贝熊、Balabala等。


在配套设施上也充分考虑到了亲子的需求。


亲子卫生间


母婴室



结  语

实事求是地讲,商业地产已经告别了“躺赢”时代,打造标准化产品然后简单粗暴复制粘贴的路子,已经行不通了。即使成熟如『天街』这样的产品,也依然在“差异化”上下足了功夫。

“天街到,商圈起”的神话,不是凭空出现的,靠的是企业全链服务的能力和精细化的运营管理水准,一笔笔写就。

总的来说,龙湖独到的战略眼光——战略性的选址观、市场的敏感度和高超的产品塑造能力,造就了蜀新天街的“爆款”基因。与城市发展、区域进化深度融合的蜀新天街或许能为行业再提供一个范本。


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