魔都存量商业改造考察指南

2022.08.29

市场从增量时代迈进存量时代,城市更新于商业而言就是一次再创造,在设计与运营上都是一次机会和挑战。作为城市更新的先行者,在日新月异的城市变化发展中,上海也渐渐形成了自己的“商业故事”,不少具有代表性的商业改造,新意吸睛、干脆有力,在经过调整后获得了不错的效果。本期,我们将上海改造项目中的标杆案例进行盘点,可为城市项目考察提供参考借鉴。(◆ 本文所推荐的项目,主要聚焦上海近5年内改造调整并重新开业的热点项目)


商圈百货、MALL改造:


1.

百联TX淮海|年轻力中心

重构商业空间形态,策展式零售空间

项目概述:位于上海淮海路商圈中段,面积2.7万㎡,共6层

项目地址:上海市黄浦区淮海中路523号

改造前身:原第一百货淮海店与原伊势丹百货

交通到达:地铁13号线淮海中路站

改造开业时间:2018年下半年开始改造,2020年12月23日开业

改造后定位或标签:策展式商业、年轻力

◆ 项目改造亮点

改造伊始便定位95后、00后,以年轻人的目光审视商业未来,以“年轻力”作为标签,重构商业空间,也是国内首个将体验零售和沉浸式艺术融合的创新智能空间;将6个楼层的每一层都打造为拥有独特社群文化的空间,引进潮流、年轻文化与品牌,定期更换品牌,常变常新;在灵活空间举办不同展览和跨界活动,触达到不同圈层的年轻社群,每月10场活动的频率,不断刺激年轻人的感官体验;创新性将周末营业时间调整到零点,探索年轻人的周末夜间经济,将线上线下的流量打通,成功拉近与年轻人的距离。




2.

新天地广场

聚焦她生活,审美社交空间

项目概述:位于上海淮海路的核心商圈,面积2.7万㎡,地上7层,地下2层

项目地址:上海市黄浦区淮海中路333号

改造前身:上海太平洋百货淮海路店

交通到达:地铁1号线一大会址·黄坡南路地铁站

改造开业时间:2018年12月7日试营业;2019年年初正式全面开业

改造后定位或标签:她定位、她社交、她消费

◆ 项目改造亮点

以“新女性潮流社交目的地”为定位,在空间打造中融入美学基因,720°新天地眼、城市绿洲露天户外花园、四五层为女性专属社交空间--Social House by XINTIANDI,是一个有零售、餐厅、社交空间的综合性商业空间;针对女性消费者,引入Space的全国首家体验店和首家精品书店READWAY,在餐饮方面引入一系列高端甜品、茶饮等主题店、旗舰店。




3.

第一百货商业中心

全新规划八大主题区,沪上夜生活

项目概述:位于上海南京东路的核心商圈,总体量约15万㎡,地上8层,地下1层,A馆为品质购物馆,B馆为餐饮及体验馆,C为潮流生活馆。

项目地址:上海市黄浦区南京东路830号

改造前身:第一百货商店、东方商厦南东店

交通到达:地铁1号线人民广场地铁站

改造开业时间:2017年12月8日,试营业开放AB馆;2018年1月19日,C馆正式开放;2018年11月13日,连廊等设施改造完毕,全面正式开业

改造后定位或标签:老地方、新体验

◆ 项目改造亮点

经典上海格调与潮流的相互融合,主打怀旧与海派文化,最精彩的亮点就是位于两栋大楼之间,高42米,长80米的玻璃顶棚;空中连廊则增加空间通透度以及人流的流动性;A馆和B馆设计了“大戏院、梧桐、弄堂、夜上海”四大主题,C馆(原东方商厦南东店)有“都市前沿、潮货颜仓、探索发现、慢生活”四大主题,新老场景无边界接驳融合;改造后开业的品牌调整为70%,吸引国内外潮牌前来入驻。




4.

世茂广场

剧院式空间模型,全新场景构建

项目概述:位于上海南京东路的核心商圈,总体量17万㎡,高333米

项目地址:上海市黄浦区南京东路829号

改造前身:上海百联世茂国际广场

交通到达:地铁1号线人民广场地铁站

改造开业时间:2018年9月1日试营业;2018年9月28日正式开业

改造后定位或标签:“城市剧场”、红色飞天梯

◆ 项目改造亮点

改造后的世茂广场重新梳理建筑内外流线,还根据消费者客群规划体match验路径,以“城市歌剧院”的形象主题和“魔都潮流枢纽”的定位重新创造了一个开放的公共空间,为上海城市生活注入了新的活力;在建筑外侧,一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮,将南京东路上的游客直接送至世茂广场的三层平台及主入口;在品牌布局中,引入了NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲首家旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌,成为潮流人士必逛商场。




5.

U479

魔都夜生活潮流社交新地标

项目概述:位于上海南京东路步行街,小体量1万㎡,垂直楼层12F,是盈展集团继TX淮海之后的另一条U系列新产品线

项目地址:上海市黄浦区南京东路479号

改造前身:新世界港湾

交通到达:地铁10号线南京东路地铁站

改造开业时间:2020年年底

改造后定位或标签:24小时+“ 日、夜”切换运营模式、U+社交文化消费IP

◆ 项目改造亮点

白天,这里是流光溢彩的潮流体验;黑夜,则是以“潮、乐、享”为特色的月色经济;1F-3F划分为3个主力店铺,4F定义为“次首层社交平台”,电音酒吧台、秘密语法场、音乐视觉交互空间,四层空间的心脏供销社、机能脉络站、神经强化室等,以开源的形式相互联动,是年轻人社交的新体验;5~7层的餐饮;8~12层包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、乐、享”业态,打造夜间全域目的地。在空间场景层面,整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感,本身局限性尺度略显“局促”,但不妨碍其持续释放“年轻力新青年文化”的魅力,成为魔都夜生活潮流社交新地标。




6.

上海中信泰富广场

老上海人的奢侈品天堂

项目概述:位于上海南京西路“梅泰恒”商圈核心位置

项目地址:上海市静安区南京西路1168号

改造前身:上海中信泰富广场

交通到达:地铁13号线南京西路地铁站

改造开业时间:2021年12月22日试营业,2022年5月正式开业

改造后定位或标签:新奢摩登生活、年轻动态社群

◆ 项目改造亮点

打破传统商场墙体构筑的封闭界面,将东、西、中配置成“三位一体”的玻璃盒子,串联中部顶端的“皇冠”大屏,呈现强有力的展示面;品牌组合涵盖国际奢品、新锐设计、生活方式、环球美食、轻餐茶饮等多元化业态,通过多家旗舰店、独家店组合的方式;同时在数字化艺术体验与商业空间服务迭代中做出更多探索,打造“破格新生城市数字艺术馆”,携手世界各地顶尖艺术家持续输出创新艺术主题。




7.

长风大悦城

边改造边运营、精准定位都市女性

项目概述:位于上海市内环、中环之间的核心区域,“边改造、边运营”,体量12万㎡

项目地址:上海市普陀区大渡河路196号

改造前身:上海长风景畔广场

交通到达:地铁15号线长风公园地铁站

改造开业时间:2018年5月5日

改造后定位或标签:“她的理想城池”,为沪上女性提供一个“穿高跟鞋也可以溜娃的地方”

◆ 项目改造亮点

空间利用独创的“短路径、立体化”垂直动线,取代了原本的平层动线,依托互动空间,遛娃娱乐两不误;上海首个艺术暖心体验街区“Queen’s Lane(女王小径)”,集合上海法租界的各类业态和网红爆品,通过艺术、音乐、文创、美体、轻食等业态,成为链接儿童与家庭之间的社交欢聚之地。



城市街区、商业步行街更新:


8.

张园-丰盛里

老式建筑风格、新派消费文化

项目概述:位于上海南京西路核心商圈,占地1.1万㎡,商业体量2.6万㎡,特色商业街

项目地址:上海市静安区南京西路茂名北路297号

改造前身:上海张园+丰盛里建筑群

交通到达:地铁13号线南京西路地铁站

改造开业时间:2017年4月17日

改造后定位或标签:东西方建筑风格融合、国际化商业街

◆ 项目改造亮点

保留了上海石库门里弄建筑风貌、海派文化特征的城市空间,同时引入新派消费文化,变成了一个集合中西美食餐饮、Live House、潮流品牌等于一体的新潮商业街区,游逛其中,来感受一场上海石库门的文艺复兴。在开街初期,吸引诸多国际品牌入驻。包括主打各种西班牙Tapas的餐厅酒吧Miss Mustache,Hard Rock Cafe上海硬石餐厅、广州老火靓汤馆一炖、台湾人气No.1音乐酒吧EZ5、美国精酿届的霸主级ICON鹅岛精酿啤酒屋、石窑烘烤面包Briant等等品牌。




9.

愚园路

在诗和远方中重构的市井烟火

项目概述:是上海市64条永不拓宽的马路之一,从最东端的静安寺一直延伸到最西端的中山公园附近

项目地址:上海市静安区愚园路

改造前身:愚园路

交通到达:地铁2号线江苏路地铁站

改造开业时间:2014年-2016年、2017年、2018年阶段性改造

改造后定位或标签:百岁老街变身生活美学、跨界融合地标

◆ 项目改造亮点

经历三个阶段进行特色街区打造和市井建筑微更新,最后呈现一个拥有街区市井气息和生活美学的跨界融合体验。首先通过老店整体升级和现有空间改造,对整条街道的界面风貌进行整治,再通过公共设施改造“城事设计节”活动,完成环境景观重塑;最后通过业态升级,打造兼具市井气息和生活美学的跨界体验街区;拥有咖啡、潮牌与艺廊的愚园百货公司与愚园公共市集,让这条今年满100岁的街道上出现更多年轻面孔。




10.

思南公馆

小资人文商业聚集地

项目概述:位于淮海中路商圈,5万平方米的街区,拥有51栋历史建筑,每一栋都是带有独特的历史气质,在静谧的街区彰显无遗

项目地址:上海市黄浦区复兴中路523号

改造前身:思南公馆+历史建筑

交通到达:地铁10号线一大会址·新天地地铁站

改造后定位或标签:老洋房历史建筑、年轻业态

◆ 项目改造亮点

街区内分布有餐饮、零售、生活服务等业态,可以说逛一整天都不会腻;吃饱喝足,还可以去人文博物馆--“思南露天博物馆”,感受一个全新的文化互动体验空间和人文思南的展览空间。还可以去思南书局诗歌店,感受在旧教堂里打造的最动人书店;还有无味舒食、Make Up Forever、288 Livehouse、萌果酱谷子咖啡的动漫主题店、瑞幸咖啡x网易云音乐联名店、RIOLAB锐澳轻饮实验室等特色门店,吸引年轻人群。




11.

安福路

文艺漫步的网红街拍地

项目概述:这个短短七八百米的网红路,是出片率极高的上海街拍圣地

项目地址:上海市徐汇区的乌鲁木齐中路和武康路之间

改造前身:安福路

交通到达:地铁10号线上海图书馆地铁站

改造后定位或标签:街道两旁的梧桐树,藏在院子里小洋楼,临街店铺装修时髦,一条街上300多个门牌号,每一个都有一个故事。

◆ 项目改造亮点

你可以在Sunflour面包店选一款自己喜欢的,可以在兼具阅读、咖啡、沙龙功能的咖啡书店——FILM电影时光的小洋楼里看一场怀旧电影,也可以在多抓鱼循环商店和HARMAY话梅的货品里淘淘宝,在into_ the force 原力飞行的三顿半线下主题店里喝杯醇厚咖啡;精致的街景、店铺让这里挂上了“网红”的头衔,也让这里成为城市文艺青年的集聚地,除了拍照,这里也是艺术、设计、生活方式的碰撞、汇聚之地。




12.

永康里

上海咖啡高地

项目概述:曾是大名鼎鼎的酒吧一条街,短短600多米的小马路,却一路上全是各类的酒吧、西餐厅。

项目地址:上海市徐汇区

改造前身:永康路

交通到达:地铁10号线陕西南路地铁站

改造后定位或标签:化身新晋网红新地标,目前以咖啡、多元化的餐厅业态为主,有上海“咖啡高地”之称

◆ 项目改造亮点

tea funny泡茶店,法式面包店Pain Chaud,丹麦甜品店Strangas Dessert Boutique,茶是一枝花泡茶店,还有永康路咖啡三巨头Beautiful Concept、Café del Volcán、GRIFFIN COFFEE,以及各类展览…...大变身之后的永康路,也成为魔都新晋的下午茶地标;此外,还有染发研究所、买手店LOOP 58、文艺风的彼岸亭花店RIVERSIDE、595Barbershop美式油头等等小众特色小店,让来这里的消费者每次都有新鲜体验。




13.

今潮8弄

悠久石库门的史韵、新兴文化新地标

项目概述:项目面积1.5万平方米,包括8条里弄、60幢石库门房子和多幢优秀百年历史建筑

项目地址:上海市虹口区四川北路989弄

改造前身:里弄+石库门房子+百年历史建筑

交通到达:地铁10号线四川北路地铁站

改造后定位或标签:海派新潮

◆ 项目改造亮点

今潮8弄的店铺为上海特有的“石库门”风格,园区内集合多位艺术家的公共艺术装置,未租赁的空间则是作为“限时快闪店”、主题展览空间,吸引了不少客流,拥有双层独栋空间的“Giftopia 礼坊”还将时下流行的露营元素被带进了石库门;海派文化和摩登氛围,以一种创新融合的方式在这片石库门里弄间得到了精彩演绎,在这里,人们可以一边悠哉地逛这弄堂,一边可以沉浸在艺术世界中。



老旧厂房、老旧办公楼等改造:


14.

上生-新所

开放式国际生活圈、文艺网红

项目概述:位于“上海第一花园马路”盛名的新华路历史风貌区,体量5万㎡

项目地址:上海市延安西路1262号

改造前身:近100年前是哥伦比亚乡村俱乐部,近70年前是上海生物制品研究

交通到达:地铁10号线交通大学地铁站

改造开业时间:2018年5月25日

改造后定位或标签:新型城市商圈、7x24全天候活力社区

◆ 项目改造亮点

大片巴洛克风格的建筑,点缀着随处可见的马赛克瓷砖,满眼的ins风,仿佛会一秒带去北欧,最吸睛的是室内的网红超大泳池,过来欣赏一下这异域风情的建筑,也是赏心悦目;这里的店铺以潮牌和网红餐厅为主,项目开业初期,引入了裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、Brew bear、MissSth等20多家品牌,还引入了日本高人气品牌茑屋书店的上海首店;休闲的假日约上闺蜜、家人,喝杯咖啡、聊聊天,感受城市的更迭和人文气息,简单的快乐自然get。




15.

永平里

充满浪漫美食的办公商业文化区

项目概述:永平里位于徐汇衡复历史文化风貌区,具体在衡山路和永嘉路交界处

项目地址:上海市徐汇区衡山路199号

改造前身:5栋单体建筑改造而成,其中四栋为老旧办公楼,一栋为新里建筑

交通到达:地铁1号线衡山路地铁站

改造开业时间:2017年6月

改造后定位或标签:海派时髦“慢生活”

◆ 项目改造亮点

主入口的玫瑰花是永平里的标志,在业态功能布局上,沿衡山路一侧,延续其商业氛围,以休闲商业和文化艺术展示功能为主;沿永嘉路一侧,因街道氛围宁静安逸,以现代化办公功能为主;这里汇集了多国美食,有土耳其餐厅Garlic、餐酒咖啡厅kru、西班牙特色餐厅Colca,还有潮汕菜神仙馆。艺术业态包括高级画廊杜梦堂、瓷器工艺品牌松梦窑等,还有花店Joyce Flower、高级珠宝集合品牌Vetiver等精致零售店。




16.

M+马利

童话般梦幻彩色世界

项目概述:一个集办公商业一体化的艺术园区,建筑面积7000㎡

项目地址:上海市静安区西康路850号

改造前身:上海美术颜料厂

交通到达:地铁13号线长寿路地铁站

改造后定位或标签:创意园、缤纷色彩世界

◆ 项目改造亮点

一层主力店是mamǎfufú超级百货,建面约1000平米,是一个跨界联合的潮流文创空间;店内打造7个主题区域:马利趣味工厂、马利画材、POP-UP Market、色彩理想国、灵感书集、色彩生活集市、色彩沙龙。涵盖了艺术展览、手工工作室、画材、图书、生活家居、艺术衍生、服装零售等多种业态内容,汇集了以众多有色彩引领性的设计师品牌;M+马利园区是一个面向街道敞开的园区,整个绿植墙生意盎然,许多个白色小阳台非常吸睛。知名艺术家周日央的公共艺术装置《下腰女孩》成为了来这里必打卡的网红地;一层店铺均为餐饮美食品牌,,加之周边办公楼和社区密集,且有不少外籍人士,所以在品牌业态上也具有针对性,集合大古外滩小酒馆、松菘易·串烧酒屋、FUMI coffee、Chéri & Chérie(烘焙店)、EMPTY JAR Cozy Hub,Gin & Wine(地中海餐酒吧)等小众特色店铺。




17.

黑石M+

上海老洋房韵味、生活方式集合空间

项目概述:黑石公寓建成于1924年,一直以庄严神秘示人,被誉为“全中国最好的公寓”

项目地址:上海市复兴中路1331号

改造前身:上海黑石公寓旧址

交通到达:地铁1号线常熟路地铁站

改造开业时间:2020年

改造后定位或标签:着眼于“文化”、“海派”两大因素打造

◆ 项目改造亮点

拥有近百年历史的黑石公寓,如今改造为集文艺书店、西式餐厅、酒吧、咖啡甜品、西装高定、精品酒店为一体的生活方式集合体和跨界生活美学体系;除了对建筑立面、边角空间等空间美华,还将原本狭窄的空间重新演绎新旧融合、对话,白天商业场所,晚上社区场所,共同构建出一个有活力、有艺术气息的全新公共空间,打造一个有温度的社区生活空间;其中,幸福集荟·七大艺术集室、Drops咖啡工作室、No2A艺术空间、LITCHI、Deer Art Lab鹿·艺术实验油画画室是这里最大的文化IP,随着M+ Hotel、只二首家线下门店的开业,业态也愈发丰富、吸引人。




18.

力波1987创意园

一代上海人的本土记忆

项目概述:力波啤酒厂是上海第一个本土啤酒品牌,也是无数上海人心中的“白月光”

项目地址:上海市闵行区益梅路91号

改造前身:力波啤酒厂

交通到达:地铁1号线莲花路地铁站

改造开业时间:2021年5月开业

改造后定位或标签:借品牌IP打造一个集活力创新、文创体验、科技时尚、人文怀旧功能于一体的复合型园区

◆ 项目改造亮点

力波1987精酿根据原来的啤酒工厂改建而成,其中60米高的烟囱,38米高的麦芽仓,10多米高的锅炉,这些标志性的遗址在修缮中被完好地保存了下来;整个空间采用粗狂质感的水泥墙,黄铜老吊灯,宽大的皮沙发,充满了工业复古风,还设置了酒别重逢电话亭等空间作为拍照打卡点;还能尝尝现打啤酒,口感清爽,夹杂着麦香,视觉和味觉都能得到满足体验。




19.

半岛1919创意园

浪漫婚纱出片圣地

项目概述:共有14座老建筑,是目前上海唯一保存较完整的民族纺织工业建筑群。

项目地址:上海市宝山区淞兴西路258号

改造前身:上海第八棉纺织厂

交通到达:地铁3号线淞滨路地铁站

改造后定位或标签:4种不同风格,4种方式玩转园区

◆ 项目改造亮点

在这里,复古怀旧风、硬朗工业风、清新潮流风、文艺浪漫风都于空间中一一展现,每一个惊喜可能出现在一个转角,也可能出现在一个厂房,甚至是路边的橱窗里;曾经是纱厂的罗曼园,艺术氛围满满的涂鸦墙,老厂房改造的私人博物馆......不论是文艺青年,还是怀旧青年、亦或是都市青年,都能在这里找到共鸣;每年夏天,钟楼都会被爬山虎包围,绿叶婆娑,随风作响,加上门前的一大片草坪就像置身于夏日浪漫之都,吸引许多新人来此拍摄婚纱照。




20.

现所&98创意园

“网白”创意办公园区

项目概述:共5层、占地近7000平米

项目地址:上海市静安区延平路98号

改造前身:钟牌414毛巾厂

交通到达:地铁2号线静安寺地铁站

改造后定位或标签:办公商业一体化、都市社交新场景

◆ 项目改造亮点

现所的沿街展示面十分简约,甚至有些不起眼,但进入主体空间之后,便有“大有乾坤”的惊喜,整个空间由内而外一直使用灰白色,极简元素风格也让空间看起来十分整洁、亮眼,连桥、弧形楼梯则是人们的热门打卡地;目前,现所涵盖了近50个创意生活方式品牌,不同于安福路的in the PARK mall,现所店主要以男装为主,同时也更强调“公园”在场景中的表达;专注于“策展”方式的香蕉鱼书店、fibre艺术空间、沪上老牌生活方式买手店ALLUNEEDNOW、英国著名的自行车品牌Alex Moulton、ABC Camping上海首店、还有打造户外美学的“檐外”、丹麦精酿啤酒品牌Mikkeller、拉美风情的餐酒馆BONICA餐厅也坐落于此;现所中,不论是办公工作室还是零售店铺,大多都集中在创意设计、时尚艺术、户外生活等领域,针对的目标客群的也有着高度重合。



研究院观察


存量改造对于商业项目、甚至于城市建筑脉络,都是一次重生,也是未来存量时代背景下的重要课题。当我们不得不用发展眼光来对待城市的存量空间,那些难以为继、濒临没落的百货商场、购物中心、城市老街、老旧厂房也能在经历一番“改头换面”后,重新链接人们“善变”的需求和生活方式,保持与消费者的猎奇、好奇心理以及趋势保持一致性。但归结到底,存量改造中无论是升级还是换代,无论是改造还是重立,所追寻的都是激烈竞争下的“消费需求量”。


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