2022年上半年全国商业发展图景

2022.07.18

转眼间,2022年已过半。近几年,在政策、市场、疫情等国内外因素之下,我国经济受到压力和影响,商业地产和消费市场也整体承压。对商业地产人而言,了解市场现状、变化和趋势,对于之后的商业调整具有“风向标”的重要意义。本期,我们将从多个方面对2022上半年全国商业进行解读,以便更好了解商业地产行业。



01

商业地产行业发展现状


2022年上半年全国商业图景,其中:

疫情之下,重点城市客流人次与恢复情况


截至2022年6月,北京、上海、广州、厦门等四城3万平方米以上购物中心,场均日客流恢复至2019年同期39%~77%。


客流恢复率,反映2022年上半年实体商业均日客流恢复情况。计算方式=2022年场均日客流/2019或2021年同期场均日客流。


经济下行叠加疫情影响,商业地产市场供需两端均走弱


商业地产新房市场,1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%,新开工面积同比下降29.2%,销售面积同比增长11.5%。居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足,上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%,二季度写字楼租金环比下跌0.08%。2022年上半年,全国300城商办用地推出及成交面积同比均大幅下降,推出面积为6520万平方米,同比下降33.1%,成交面积为5177万平方米,同比下降41.1%,供需规模均降至近十年同期最低点。


2017-2022年1-5月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

2017年-2022年6月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比

2017年-2022年6月各线城市商办用地成交楼面均价及同比


2022年上半年内地房企、外企运营收入


2022年上半年TOP20内房企的总租金收入同比2020年上半年略上涨了6%,与外资房企相比,内房企的商业拓展速度更快。国内房企以及外资企业中,租金收入都占据到了运营收入较大比例,其中内房企该比例达85.9%,而外资房企则为92.8%。大多数的企业都以租金收入为主要收入来源,也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。整体而言,2022年上半年,融资尚未放松、叠加疫情等各种因素,房企整体流动性趋于紧张。在此背景下,近期不少房企出售商业资产,以回笼资金。存量商业大宗交易频现,接手方多为国企、险资或实体企业。




02

商业发展核心是消费者的更迭


未来商业发展取决于是消费者更迭,消费者偏好决定未来发展方向。

年轻消费者凭借独特的文化与特征,成为消费新生力量


消费潜力:年轻消费群体的崛起为商业地产注入新的活力,打开新格局;消费群体:个性、爱国、社交、悦己,相比购买品牌并更愿意参与品牌 ;消费属性:以圈层文化社交,乐意为兴趣买单,消费的同时打造属于自己的“社交资本”。



为了“讨好”年轻消费者,商业地产从空间、品牌、营销发力


空间设计:满足年轻人对颜值、社交、体验的需求,用新颖外立面及开放式街区吸流;品牌招商:顺应资本热度及年轻人喜好,引进集合美妆潮流店、“茶咖酒”及国潮烘焙品牌 ;营销运营:通过线上线下互动、大IP联动、剧本杀、集市等方式进行营销,打入年轻人世界。



多变及高颜值公共空间,强体验、强圈层文化主题戳中年轻人的心


策展型主题,空间留白设计便于展会及夜生活打造,为年轻人创造“社交价值” ;图书馆式主题,24小时不打烊以及图书馆式运营,带给年轻人生活归属感 ;赛博朋克主题,强视觉冲击的Z世代体验中心,又酷又好玩,符合年轻人“高出片率”需求;多元化圈层主题,集合各类年轻圈层文化品牌,用年轻人的方法述说他们的“圈层”故事。



03

2020-2021年商业地产相关重点政策


国家、地区相关支持、规范的重点政策,作为宏观指导的重要层面对于行业发展有着决定性的深度影响。

其中,2020-2021年商业地产的主要相关政策如下:


2020年4月,国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,推进土地要素市场化配置,包括:建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革。

2020年9月,国务院发布《关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知》,严控特色小镇房地产化倾向,合理控制住宅用地所占比重。

2020年10月,国务院发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》,推进房地产税立法,健全地方税体系。实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

2021年3月,银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,防止经营用途贷款违规流入房地产领域,更好地支持实体经济的发展。

2020年8月,住建部、中国人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,为开发商划下三条红线。

2020年12月,中国人民银行、银保监发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,房地产贷款占比和个人住房贷款占比应满足确定的管理要求,不得高于确定的贷款占比。

2021年2月,商务部办公厅发布《关于做好2021绿色商场创建工作的通知》,加强政策支持,确保取得实效;完善工作方案,加强创建管理加强成效分析,做好总结宣传。


04

行业发展前景与趋势


那么,在国内商业地产发展大趋中,有哪些是需要重点注意的?

存量盘活及更新改造空间巨大


经过多年发展,我国城镇化水平不断提升,城市基础设施不断完善,形成了一大批存量资产;就房地产行业而言,行业已逐步从增量时代进入存量时代,尤其是商业地产领域,存量竞争激烈,盘活空间较大。未来,如何在建设增量的同时盘活存量资产、实现良性循环对我国实现高质量发展至关重要,在近两年国家政策频出,也为盘活存量资产指明方向。



购物中心业态多样化,主题式、沉浸式体验依旧是趋势


随着消费理念和消费场景的多元化,商业体验感和趣味性也越来越受关注。商业空间除了消费载体之外,未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能,主题式、沉浸式体验成为快速抓住消费者“居家隔离”后的消费复苏的强大吸引力。同时,近年来,随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升,国潮复兴趋势明显,而将本地文化特色与商业消费结合,也为实体商业的经营带来新思路。



社交需求属性让元宇宙成为商业地产潜力赛道


今年突然大火的“元宇宙”概念板块,在3月份的关注猛涨之后,热度也开始渐渐衰退。这个下滑并不代表元宇宙的前景无望,相反,元宇宙概念正在从萌芽阶段逐步成长。据统计,2021年,全球社交媒体用户在社交媒体上花费的时间将达到3.7万亿小时,用户基数大、渗透率高、用时长、用户粘性好,显示着社交网络的巨大市场潜力和开发空间。



线下社交和传统线上社交存在局限性,而元宇宙社交,能够较大程度地减少两者的局限性,同时融合两者的主要优点。因此,对于社交的需求和期望会促进“元宇宙”概念不断向前发展。



商业“共享空间”提供与众不同社交场


商业地产“共享空间”从以往的商业化逐渐往“去商业化”过渡,取而替之是各式新型玩法,如“共享空间+书店”、“共享空间+办公”、“共享空间+景观”等玩法被广泛应用在各大商业地产项目。“共享空间”的作用不容小觑,不少商业地产项目通过对“共享空间”的合理使用,成为了行业优秀案例。



潮流户外解锁新鲜生活方式


在疫情反复的当下,消费者应该如何定义新的生活方式?露营、滑板等潮流业态就是在这样的背景下“破圈”而出,不仅霸屏朋友圈、小红书,更是风靡各个社交媒体。这些潮流户外业态,消费者性别年龄分布中,热爱自然、追赶潮流的90后、00后年轻游客与重视孩子体验式教育的80后成为露营圈的两大“主力军”,精准收割了有车、有娃、有闲的“新三有人群”,主要集中在上海、北京、杭州、南京、深圳、广州、天津、哈尔滨、常州、无锡等一二线城市。



05

写在最后


从宏观层面而言,国内商业地产目前正在稳步向上发展,健康发展环境将成为商业地产发展强大的推动力。2022年上半年,我国经济下行压力加大,多地暴发新冠肺炎疫情,商业地产行业受到冲击,加上Z世代成为主流消费群体,消费行为、消费模式发生转变。同时,国内商业地产竞争激烈,行业需要探索新的发展模式,企业发展方向也逐渐由追求规模高增长向追求高质量运营转变,更需要精细化运营。



文章数据来源:Mob研究院、头豹研究院、商业数据研究所、汇客云、中指数据CREIS、中指研究院、 克而瑞地产研究

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参考文献:

商业数据研究所:2022年重点城市客流恢复情况

头豹:《2022年元宇宙应用场景研究报告:游戏、社交、文旅、智慧教育》

中指研究院:2022年上半年中国商业地产租金指数研究报告

2022中国商业地产发展白皮书

Mob研究院:2022年轻力崛起下商业地产发展变化洞察报告

克而瑞地产研究:2022年上半年中国房地产企业运营收入排行榜