商业地产 “王牌”:5万亿的TOD市场,该如何解锁?

2022.04.28
在万变的商业地产行业中,不断换着花样的“关键词”正在以坚定步伐推动实体商业进入一个又一个的生
命周期中。
 
其中,随着中国城市轨道交通站点开发的白热化,“TOD”也成为近几年被不断议论的热词。
 
根据测算,我国已经进入城市群和都市圈发展阶段,全国TOD规模将达到5万亿。
 
现阶段,TOD开发模式凭借以点带面的城市触媒效应,同时与低碳城市、宜居城市、紧凑城市、城市综合
体等新型概念结合起来,已成为城市商业体的当红发展趋势。


派沃商业设计

1

城市TOD发展历程
【概念演变】

TOD是由美国建筑师和规划师PeterCalthorpe于二十世纪九十年代初提出,但其本人却将自己称为
TOD概念的“复兴者”而不是“开创者”。
 
这是什么原因呢?这就要从TOD提出之前出现的几个发展概念开始讲起:
 
DOT:Development-OrientedTransit,发展导向的交通。早期的马拉车,到后来的电车作为交通工
具,线路铺到哪里,周边的土地就会被开发,交通成为了地产开发的驱动力。
 
AOT:Auto-OrientedTransit,汽车导向交通。二战后,随着汽车产量的增加,汽车成为主要的交
通工具,电车这样的轨道系统被公共汽车替代。


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TRD:Transit-RelatedDevelopment,交通相关开发。随着之后很多汽车轨道交通的运营情况不理
想,为了产生收入,交通公司决定租赁他们的土地给开发商,形成新的地产发展模式。
 
TSD:Transit-SupportiveDevelopment,交通支持开发。后来研究发现交通系统的搭乘率与其周边
的开发强度相关,于是交通公司不满足于和地产公司联合开发,开始发力于提升步行活动和交通使
用率的项目,而不是依赖租金收入。
 
TOD:Transit-orientedDevelopment,交通导向开发。之后随着新传统街区设计的提出,更加提倡
走路,减少交通工具的使用,一种高密度、步行导向的开发模式就此诞生了。


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从TOD概念的发展历程中,不难发现其侧面反映出导向发展从简单的功能趋向逐渐演变为以人为主导的
开发导向。

而国内的TOD概念,在以步行可达的范围里最大化居住、商业和休闲空间的开发思路中,更是联合了多
元化内容、一体化规划的城市蓝图。与此同时,为了实现城市的可持续化发展、优化城市空间,应运
而生的TOD模式以新的城市开发理念正在席卷全国。


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2

国内TOD的发展趋势:“进阶式”席卷而来  
【洞察趋势】

我国城市轨道交通发展进入“全域”时代,至2021年底,国内已开通的地铁城市达36座。

通过国家不断出台的利好政策和对TOD 模式的开发与实践创新,轨道交通TOD综合开发的规划路径在
这些年逐步升级进化。


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通常,我们会简单地用“地铁上盖”来解释TOD,但是这样的解释对于可以影响城市和社区的重要概念来
说太过单薄。

随着城市发展,TOD不是一个区域,而是一种城市开发思路,它代表着依托于城市交通中心在步行可达
的范围里最大化居住、商业和休闲空间的开发模式,多集中在国内核心一二线城市、拥有便捷轨道交通
节点和周边人口和消费力成熟的区域。


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3

“无地铁不城市”:城市TOD的秘密  
【探索分析】

纵观全国乃至全球轨道交通发达的城市中,不可否认的是,多数城市面临着一个共同的发展难题,那就
是“建得起,养不起”。
 
但日本的TOD鲜有这样问题,这与其运营模式相关。接下来,我们就通过一些案例来进行详细分析:

01

# 大阪站TOD--重塑枢纽影响力

大阪站,是日本关西地区最重要的交通枢纽,2011年,大阪站“车站城市”完工,2013年,大阪站北区TOD
“Grand Front Osaka”也投入运营使用。


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Grand Front Osaka开业一个月,吸引700万人次前来,一年共吸引5300万人次。


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在外观功能上,主要亮点就是这个连廊,提供给办公人群使用,而其他大众通过与广场连接的出入口出站。


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大阪站作为“超大号”TOD,同时一个也是城市公共活动中心,文化展示中心。

广场周边的街道景观与休憩空间结合,同时引入休闲业态的特色店铺,提供给市民小憩休息的舒适空间。


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同时,为了贴合大阪的“水之都”之称,“水”主题在广场细节中充分体现。


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文化活动空间则是以“知识之都”为主题,分两期建设,一期位于TOD的Grand Front北馆,以机器人、
IT产业为核心,面积为8.8万平方米,除了商业、办公,还引入诸多体验型新型业态,打造出大型的
知识娱乐空间。


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二期则是以环保相关产业为主,同时这里还是一个最新科学技术、产品发明的展示和交流场所,两期的
结合共同构成了“产、学、研、展、商”的科技综合体。


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02

# JR博多城TOD--城市中心建设

JR博多城位于交通核心城市福冈市,TOD建筑面积约20万平方米,开业半年,JR博多城销售总收入高达
400亿日元。

JR博多城由旧车站改造而成,是高密度市中心缺少扩容空间的参考典范。在这里,不仅打造了11层商业,
还有一个让人流连忘返的屋顶花园。


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车站大厅内,设计了一个名为“城市森林”的艺术瓷砖计划,墙面28000块瓷砖上绘有树叶,每块瓷砖上
的树叶都有一个独特的身份标记,以这种方式与全国各地的民众产生独特的联系,从而形成了自发性、
持续性的传播效果。


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同时完善的城市休闲功能,改造后的JR博多城TOD面积是旧车站的6倍,其中商业面积高达50%。


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其中车站综合体名为AMU博多广场购物中心,B1-8F引进了日本百货公司阪急百货店,9F-10F为主题
美食街,还有230间店铺特色零售,除此以外还综合了会议、展会等商务功能。



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车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构,增加了工艺品街、天空广场、手工艺品街、电动小火车儿童乐
园等休闲功能,打造了一个大型屋顶城市公园。


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03

# 六本木山--建设一个“城中城”

六本木站位于东京港区,日比谷线与大江户线在此交汇,连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区,
串联起JR山手线、南北线、浅草线,交通位置的关键性十分显著。

经过改造后,年均游客量突破4000万,也是日本城市更新的代表项目。


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六本木山的目标是打造“城市中的城市”,所以这个TOD项目包括办公、住宅,还有美术馆、剧院、博物
馆等文化设施,还有不可缺少的商业中心。


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采取隐身的交通枢纽,将高密度交通网络隐于地下的立体化枢纽设计,从而争取到更多可建设面积。办
公区和消费区地下空间相连,办公区停车位与消费区的停车场在白天晚上互相分流,实现了24小时顺利
运转。


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半开放式的购物中心,充分利用地势变化,打造出有致有致的空间,将“峡谷”主题与商业空间结合在一起。


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六本木山对于景观设计可谓是花了大功夫,从地面到建筑屋顶,绿色植被无处不在,绿地面积为开发前
1.5倍。


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同时在建立了一个具有本土风格的公共园林活动场所--毛利庭园,是利用毛利藩宅邸遗址中复原的庭园
改造而成,完美展现六本木山的历史与文化韵味。


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不止如此,在高约45米的综合楼顶拥有一片约1300平方米的“稻田空中庭院”,在这里可体验不同的四季
农业活动,市民可以参加如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等活动。


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为建设城市文化中心,区域范围内的大型雕塑有19个,小雕塑作品超过100个,还举办大量的艺术文化
活动,吸引市民参与其中。


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露天广场上举办的活动丰富多彩,既有高大上的世界运动博览会等,也有民众喜爱的各类传统祭典。


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接下来,我们将目光转回到国内,各大城市、各大头部企业在城市枢纽和轨道站点的TOD建设中,同样
在不断尝试着多元探索和改变。

04

# 大兴机场--国内枢纽型TOD代表

作为连接全国、全世界的重要枢纽的大兴机场,一经问世即为巅峰。

除了本地居民,还有一大部分客流属于外来观光者,作为北京对外的第一张名片,显现着与众不同的气
质。


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首先外观上便是颠覆性创新设计。整个航站楼采用“五指型”布局,中心顶部建了巨大的六边形天窗,形
成一个大型光庭,每条“指廊”顶部会延伸出一条天窗,从出发层到登机口最远只有600m,步行需要8分钟。


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大兴机场的商业区域达到52000㎡,300多家品牌店铺包含了国内、国际的精品服饰、化妆品、电子产
品、特色礼品和趣味玩具等。



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餐饮区面积近18000㎡,涵盖了传统餐企、新兴网红、米其林餐厅等众多知名品牌。等飞机也不再是一
件闹心的事,还可以感受在机场逛吃逛吃的奇妙体验。


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05

# 龙湖天街、万科天空之城--亲民社区中心
 
一些头部企业,例如龙湖天街系列,万科天空之城系列、绿城杨柳郡系列接连在各大核心城市面世,积
极拓展TOD的商业版图。

目前,龙湖已开发TOD项目约80个,覆盖城市20余座,以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米,构
建以公共交通为核心的复合空间及多业态融合,符合当下消费者社交需求的特色空间。


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而重庆时代天街,商业总体量超过100万方,以轨道交通为基础融合休闲购物、行政办公、星级酒店、
城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能。


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而万科的天空之城,则是采取一个多城市多点布局的战略模式构建“TOD网络”,同时更倾向于塑造“微型
城市”的社区商业型模式,提出了融汇生态、人文、健康、便捷、智能的“未来城市概念”。

上海徐泾UNI-CITY天空之城、杭州万科天空之城、佛山万科天空之城......以“社区”为精细化定位点,
连通城市和人的时间与空间,相信不久便能成为一座非常便捷、舒适且宜居的社区。


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4

写在最后
【启示意义】

在国内房地产行业正在面临转型的重要节点上,国内TOD的开发与发展可谓是一个重要的突破口。

而于城市而言,各大头部企业不断努力开发出TOD模式商业体,不仅仅只是一座座的TOD商业综合体,
而是基于居民生活的便利社区生活、活动中心。


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部分资料及图片参考来源:规划师笔记/丈量城市/搜建筑/ VirtualEstate/赢商网/小红书@番茄姑娘/蓝皮鼠家的大脸
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