中国金茂又缺钱：卖项目回笼资金 砸200亿拿地

中国金茂又缺钱了。 7月17日，公司披露，担保全资附属公司方兴光耀发行5亿美元10年期优先票据，公司拟将发售票据所得用于未来一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。 房地产行业融资收紧，公司资金承压的情况，在去年底就已出现。 2018年末，公司现金及等价物213.24亿元，不及偿还同期短期借款，且总借款额同比增长23%。 从今年5月开始，公司一个月内连续出售和退出8个项目，业内预计将一次性回款50亿元；同时，公司延续高价拿地风格，迄今已耗资超200亿元。 出让项目回笼资金 随着房地产行业融资逐渐收紧，国内很多房企融资除银行借款、信托渠道外，甚至保理等渠道都用上了，特别似是一些追求规模的房企，在融资方面无所不用其极。 虽然中国金茂（00817.HK）已经不大肆追求规模发展，但是，近几年来频频高价拿地，给自身带来不少的偿债压力。 截止2018年末，公司现金及现金等价物为213.24亿元，期末短期债务为219.76亿元。 2018年末，公司负债总额1993.73亿元，同比增长28.13%，净负债率同比增长6个百分点至79%。 斑马消费梳理发现，今年5月至6月，公司陆续出售和退出8个项目，其中，4个项目位于北京和上海。虽然一些项目出售未公开金额，业内预计将一次性回笼资金超50亿元。 出售上述项目中，有处置亏损企业，也有参与投资的地价超出合作约定价格的项目。 公司持有北京茂丰28.56%股权，2018年和2019年一季度，北京茂丰分别亏损1725万元和121万元，还欠北京凯晨置业1.14亿元借款，6月12日，公司挂牌底价5.3亿元将其转让。 处置旗下亏损公司还有一例。5月31日，公司挂牌出售长沙鼎茂100%股权，挂牌底价11.45亿元，这家企业净资产11.43亿元，2019年一季度亏损31万元。 出售北京昊远34%股权及天津北方泽茂100%股权，则是因为地价超过此前合作双方约定价格，公司选择退出。 一个月里，公司密集出售股权和项目，看似是正常动作，其实有对公司补充流动性、优化半年报数据的考虑。 今年第一季度，公司实现营业收入24.89亿元，净利润3.66亿元，同比分别下降70.11%和78.51%。 已耗资200亿元拿地 中国金茂披露未经审核销售数据显示，今年1至6月，公司累计取得签约销售金额784.56亿元，对应签约销售建筑面积357.91万平方米，同比分别增长9.33%和-46.91%。 2018年，公司以年销售金额1280亿元，迈进千亿房企俱乐部后，发展策略稍有调整——“强调规模适度、效益优良”。不过，习惯走高端路线的中国金茂，仍然对城市核心地段的高价土地热情不减。 今年7月3日，公司参与南京主城区今年以来最大一次土地拍卖，一块距离应天东街北侧的G32地块经129轮竞价，公司以51.5亿元代价斩获。成交楼面地价2.97万元/平方米，溢价率33.07%。 在这块土地上，中国金茂将继续延续“府”系列高档住宅产品，兴建一个超17万平方米的高档住宅小区，保本售价4.5万元/平方米。 与此同时，公司陆续进入一些二线、强三线城市。 6月初，公司以26.56亿元和13.7亿元分别拿下汕头一块200亩面积住宅项目，以1.37亿元获得广州灵山岛尖2019NJY-5地块。 同在6月，公司北上疾进山东潍坊，将该市2018-BS09地块收入囊中。 公司拿地在2018年更为“彪悍”，在当年地产企业普遍日子难过的时期，公司逆势拿地，新增土储建筑面积2264万平方米，同比增长51.7%。截止2018年末，公司总土储量达6420万平方米。 中原地产研究中心统计，今年上半年，中国金茂合计获得19块土地，耗资152.4亿元。如果加上7月3日斩获的南京G32地块，迄今为止，拿地耗资已超200亿元。 此前，克尔瑞披露2019年1-6月中国房地产企业新增土地货值TOP100数据显示，中国金茂新增土地货值652.1亿元，排名第23位。 多个“地王”入市陷尴尬 中国金茂的“高地价-高售价”模式，强力进驻城市核心区域，让公司在诸多房企中独树一帜。 公司“府”系住宅产品的贵和高端，曾一度大卖，但在各地拿下的“地王”，也给公司去化带来一定困扰。 近三年内，公司先后在南京河西、厦门翔安、深圳龙华等地拿下“地王”。 2016年5月，公司联合电建集团以69.6亿元拿下南京河西G12、G13地块，楼面价分别为3.70万元/平方米、3.69万元/平方米。 2016年6月，公司和电建集团再度联手，斥资82.9亿元斩获深圳龙华一处地块，楼面地价5.68万元/平方米。 2016年8月，公司以35.1亿元在郑州郑东新区拿地，楼面价3.7万元/平方米，又是当地的“地王”。 2017年9月，公司拿下厦门翔安一宗土地，耗资20.91亿元，楼面均价2.9万元/平方米。 2019年6月，公司耗资65.85亿元拿下深圳龙华另一地块，楼面价6.49万元/平方米，刷新了自己在当地的“地王”记录。 据媒体报道，上述“地王”产品已在入市方面遭遇尴尬局面，或是因为地区限价措施难入市，或是因为定价太高难以解套，或是干脆亏本入市。 “地王”去化不太乐观，犹将公司置于火上烤，公司的激进策略也按下暂停键。 公司将2019年销售目标为1500亿元，按照此前披露今年可售货值约2400亿元，以及公司的一般去化率80%，达到这个目标不难。 不过，相比2018年销售金额1280亿元，公司定下的销售增速仅17.19%，较2018年销售增速85%，降低了不少。