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商业综合体招商之道:如何吸引超市入驻?
来源:派沃设计    作者:派小沃    发布时间:2018-12-12 17:29:16

眼见得城市里越来越多的综合体耸立了起来,眼见得一个数万、数十万平米的商业楼盘空置,说到综合体招商,必谈主力店,主力店一是超市,二是百货。尤其是超市,被看做是综合体里最为吸引人气的业态。超市里面尤其是大型综合超市,沃尔玛、家乐福、大润发、人人乐、永辉、华润万家,以其强大的集客能力特别受到青睐。

超市是商业革命的产物,是商业标准化的产物,是迄今为止,最为科学的商业模式,否则不好解释为什么世界最大的商业集团是沃尔玛、家乐福、麦德龙而不是西尔斯、老佛爷了。连锁超市在过去的60年发展中,已经形成一整套、以数据和流程为基本手段的复杂的科学的连锁管理体系。这一点是其他商业,尤其百货、商业地产行业不能理解的。

现在很多超市人转行百货问题不大,但是看百货人转行超市成功的很少。因为自从80年代以来,百货业基本上已经丧失了自营自采能力,转为以联营扣点、租金为主要盈利模式,以服装为主要商品的一种业态。食品被超市拿走了,家电给了国美苏宁京东了,除了服装化妆品,百货就快没有什么了。所以百货的经营手段越来越简单,商品越来越单一。反倒是超市,从服装鞋帽到食品生鲜,从家庭用品到办公工具,无所不包,自营自采,全国连锁,越做越大。

有些人看百货不好弄了,转行做商业地产招商了,但是往往理解不了多业态融合和跨业态管理,尤其对于超市的复杂程度不好把握。一个商业体,想吸引超市入住,至少应该具备这么几个条件。

第一,基本的、以家庭为主的人口

这不是先有蛋还是先有鸡的问题。一个规划中十万人口的新建小区,什么时候才能具备支撑超市经营的人口?小区的入住率不高,周边入住率如何,人口如何?是否有竞争对手?对手的规模情况如何?这是很重要的。一个一万平米的超市,没有五万以上人口的支撑,是很难搞下去的。

比如一个十万常住人口的县城,有两家5000平米的超市,大家生意还都过得去,现在突然进入一家10000平米的超市,那就竞争激烈了,有的家就不信了。因为承载力有限。所以那种以写字楼、酒店、公寓为主的商业体配套中,超市的规模就不能大了,甚至有个便利店就解决问题了。

第二,基本的建筑条件

层高:一般大型综合超市要求层高不得低于5米,但是仓储式超市和建材超市就不行了,层高十几米也是有的。

柱距和隔墙:很多商业体在设计柱距的时候,主要考虑底下停车场的柱距,8.5~9米之间,这个超市也可以用。但是如果是上面楼层是剪力墙结构,下面的裙楼里隔墙过多,超市就不好用了。所以尽量使用框架结构,或者剪力墙的楼往后面退一点,少占用裙楼的面积。现在的车造的越来越大,8米柱距停三辆车有困难了,放到8.5~9米比较合适。

楼层承重:超市业态对于楼板承重有较高的要求。不同超市业态也不一样。一般综合超市,要求不低于600公斤/平方米,但是仓储超市和建材超市的仓储式货架本身就很重,很高,层数多,存货量大,所以要求在1000公斤以上,最好1200公斤。

生鲜区上下水、烟道:超市的生鲜区要有上下水,排水沟,熟食区还要预留烟机和烟道的位置。说明在设计之初就要考虑好超市未来的布局图,而不是像百货,可以随便间隔。建议在这一块与商业体上面的餐饮区通盘考虑,减少工程造价。

超市的楼梯:超市的自动扶梯最好使用坡梯而不要用百货的阶梯,因为考虑到超市购物较多较重,手推车上下方便。而且这种坡梯要能够直接通到停车场。满足顾客一站式购物的需求。坡梯的方向应当适合和方便顾客,梯子的选择要和购物车相结合。

超市的收货通道和平台:做超市其实就是做物流,超市是一个大进大出的地方,不比百货服装,进货就是几个纸箱子。超市货品量大,复杂,有干货,有鲜货,还有冻货,进货经常是集装箱卡车,所以需要不同的收货平台。

通道要考虑货车、尤其是集装箱货车的进出的需要,甚至考虑货车掉头的需要。特别在年节高峰时期,大量收货,多个平台、车辆同时卸货的需要。除了收货,超市也有大量出货的需要。收货平台和退货、出货平台,有的超市是不允许共用的。

污物处理间和垃圾电梯:超市每天处理大量的纸箱子,尤其是生鲜垃圾,加之商业体内餐饮垃圾污物的处理需要,所以应该有污物处理间和垃圾电梯。

通风和采光:有的商业体计划将超市放在地下,那么通风和采光就尤为重要,要使地下超市的顾客有新鲜的空气,不憋闷。天井如果能通到地下最好了。

三、什么样的商业体配什么样的超市

超市也区别很多的种业态,大型综合超市,标准超市(社区超市)、仓储超市、便利店。

如果是城市中心区或者次中心区、大型居民区、附近有居民的大型商业区,那么大型综合超市是比较愿意入驻的。5000~10000平米比较合适。比如沃尔玛、家乐福、永辉之类的。

如果是主要依托一般居民区,或者某一社区商业体,那么2000~4000平米标超(社区超市)或者生鲜食品超市就比较合适了。比如联华、冠军之类。

如果是以办公区、酒店、公寓为主的商业体,或者周边是高档住宅小区,但是辐射范围有限,那么可以引进时尚生活超市,但是面积不宜过大。比如OLE之类的。

如果是新区里面的商业体,体量有比较巨大,那么可以考虑仓储类超市,比如麦德龙,山姆会员店的,10000平米以上。

以上类型以食品为主的超市外,还可以搭配家电超市、化妆品超市、家居用品超市、布艺床品超市等等业态,使其业态丰富化,互为补充。

四、增加超市客流和商业体客流互动

综合体内购物中心引进了超市,主要目的是为了提升购物中心的人气。但是却往往习惯于将超市放在地下一层。

与百货相比,超市顾客具有目标性购买、高频率购买的特点。如果放在地下一层,比较封闭的一个空间里,这部分客流不容易和整个商业体形成互动关系,很多人来了直奔地下超市,买了就走,商业体中其他部分不容易享受到这部分顾客的分流。

而地上的客流就不需要逛超市了吗?他们就不需要到超市买东西吗?我们发现,不是他们没有需要,超市的东西人人需要,而是他们逛完地上部分后,没有回过头再下地下的习惯,或者有很多人根本就没有发现商业体内还有超市!

建议在商业体规划时,改变这种地下单层、双层布局超市不好的习惯,形成超市立体分布,比如超市可以从地下一层一致通到地上二层,形成立体分布和立体客流,吸引超市客流上一层和二层,也让地上的顾客方便的看到超市入口招牌,有机会进入超市购物,创造更多的销售机会。

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