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旧商场改造玩出艺术美学新高度,赋能存量新价值
来源:    作者:    发布时间:2018-12-6 16:05:55


昨天派小沃给各位介绍了在旺角的由前政府施设改造的项目—T.O.P This is Our Place商场,今天想跟各位聊聊另外一个近期开业,且由旧商场改造的项目——万科时代广场。


万科时代广场也是北京万科存量改造首个项目,于7月28日正式对外开放。原项目为因坪效低而关停的十里堡西单商场,如下图:



“朝阳路上的艺术盒子”


万科时代中心对项目进行重新定位,以打造艺术商业新地标为目标,定位以融合精品商业、文化办公、大型艺术装置、多功能展览空间和“冥想竹园”于一体的全新城市综合体。


北京万科对于存量资产的改造尝试,并不仅仅是停留在对建筑外观进行翻新的基础层面,而更多的是想要逐步搭建以功能环境重塑、产业重构、历史文化传承、民生改善为发力重点的城市更新模式,使其能充分发挥市场资源配置在城市更新中的作用,让新老居民、时代记忆与新兴业态互相融合更新、共鸣共生,打造北京文创新地标。



“醒目的新建筑艺术”


万科时代中心从建筑外观上颠覆了原本凝重黄色调的“苏氏建筑”的肌理,加入具有现代感的设计元素,用超现代的艺术线条致敬工业文明,令艺术与商业相结合。



万科时代中心入口空间也创新地使用了室内空间“室外化”的设计手法,长度8m米的折叠门可以完全打开。


前广场用水景结合的光带作为爆点,延续极光的概念,将极光悦动的姿态展现得活灵活现。简洁的全玻璃外立面,借助光影的浪漫,营造出整个建筑极富都会艺术时尚质感的特别记忆点。



“室内生态+开放和谐”


原建筑主体是典型的20世纪90年代大型购物商场的布局,即由四层规整的矩形平面构成,中间有一个服务于空间流线的小型采光中庭。那么针对室内光线较差的痛点,在建筑中打造了三个共享中庭,以期增强空间的流通性,并将充足的日光更好地引入楼层内部。



作为连接城市生活、激活室内空间的载体,三个中庭的空间均按“室外化”理念进行设计,室外铺地、玻璃幕墙等从室外延伸到室内,在中庭中就如同漫步在室外。


办公空间围绕中庭形成了三个不同的组团,平面布局经济高效,均能享受到来自不同方向的自然采光,并拥有独享屋顶花园的中小型办公阁楼。



建筑北侧高18米的入口中庭,被称为“创意客厅”,它通过玻璃幕墙向城市开放。


“媒体广场”是联通地下商业和地上办公空间的核心,这是一个围绕两组大台阶构成的室内开放空间。媒体广场开放的布局和错落的造型,使它成为会面、讲座、艺术展览、表演或休憩的理想场所。


在24米高的采光顶和台阶之间,则是连接上层空间的大型走道和人行天桥。



位于二层西侧的“冥想竹园”是第三个,也是尺度最具私密感的中庭,这个空间是专属办公人群的小型中庭,办公人员们可以在这个都市绿洲中逃离喧嚣获得片刻的宁静。空间的设计和竹子一样强调垂直感,将人的视线引向中庭顶部的阳光和天空。竹林中铺满的白色砾石和条石水景更增强了空间的静谧氛围。



建筑室内外的整体材质,选用了本色氧化铝板、竹木和玻璃三种主材,利用材料的不同表现形式产生变化。氧化铝墙面、柱面和穿孔吊顶等,定义了内外空间的冷色调,捕捉光线在金属表面的微妙变化。



在人们能够近距离触摸到的部位,如大台阶、扶手、固定家具等,则使用了温暖自然的生态竹木制品,并与竹园中的翠竹遥相呼应。



北京万科选取了山丘、动物、天梯等元素进行艺术化再创造,呈献了全纸艺元素的装置美陈。特殊的纸膜建造工艺完美呈现了具有现代气氛的自然花草,借用具有生命力与灵性的“鹿”元素作为造型主体,将多种材质与美陈完美融合。



幕墙内,悬挂着法国著名艺术家 / 摄影师Charles Petillon创作的巨型装置“心跳”。Charles Petillon以其大型气球装置而闻名,此次的作品在赋予空间戏剧感的同时,也让中庭的巨大尺度更为人性化。艺术渗透万科时代中心,在建筑中的其他公共区域内散落布置了8件现代艺术作品。



业态优化,串联起工作与生活


城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建的更新,而是在保持原有的城市机理的有机更新,是变与不变的内在统一。这其中,对建筑形态的更新是一方面,更为重要的是对其运营。


因此,在万科时代中心的运营上,北京万科引入了两个重量级的伙伴,一个是自家旗下的商业运营公司印力,另一个则是主打文创产业联合办公的米域。



印力为时代中心确定的三个核心招商方向是:应需而生、明星体验和共享文化。以应需而生为例,万科时代中心引进中高端商务类契合度极高的绿叶子进口超市、星巴克、WAGAS以及阿迪达斯MEGA等实力品牌入驻,提升整个商圈品牌层级并与周边成熟商业体形成差异化。




在明星体验上,由吴尊、吴建豪以及辰亦儒等众明星打造的贝肯庄和澳洲网红汉堡店RoyalStacks,两个品牌均为中国华北首店,目的是为时代中心打造独有标签。



而共享文化上,引入了北京首家时里书店,使得整个公区的商业氛围和书店的文化气息得以有机结合。在其他品牌引进上也是极具特色。引入适合休闲运动的卡莫瑜伽,释放繁忙的生活工作压力;全民K歌,则可以让人享受闪耀舞台被粉丝簇拥。


此外,还有融合“学术、电影、音乐、文化沙龙、艺术画廊”等主题书店经营模式的北京首家时里书店,数码集合店Up+等等。



米域共享办公在万科时代广场的项目名为“米域·十里”,位于2-6楼,总体量达到2.2万平方米,这也是米域首次进入北京。



在存量资产项目改造中引入联合办公也是适应大趋势,即在移动互联、社群经济以及一系列创新科技的推动下,中国一线城市正在催生办公方式的迭代。办公场所已不再是一个简单工作空间,更被视作企业多元文化集体学习的能量场、跨界共业共生的生态圈,更是承载生活休闲与心灵体验的转换枢纽。



万科的存量改造计划


三年前,北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略。作为6+X计划中的A计划即“存量改造计划”是转型策略中的重要组成部分。通过对城市更新课题的深入研究,北京万科提出了“把存量资产进行收购、提升并且改造成更适合市场和客户的产品”的转型方案,旨在对城市核心区的存量物业进行现代化的改造,提升城市核心区的活力。


截至目前,北京万科在朝阳、望京、海淀、昌平等核心商务区持有10个优质资产,总开发面积逾65万平方米,投资总额168亿元,目前已有天竺万科中心、住总万科广场以及朝阳万科时代中心3个项目进入运营阶段,下半年望京万科时代中心也将亮相。


经过全面升级改造昔日的十里堡西单商场变身为汇聚文创产业与新兴商业业态的复合空间,同时承载着服务首都功能、留存时代记忆与丰富市民生活的区域功能定位。从历史的区域定位变化看,万科时代中心所处的区域位置所承载的城市功能正在不断进化。而随着万科时代中心的正式落地,这里的区域定位再次升级。

 


在存量改造项目中除产品与运营外,更应该注重它所衍生的社会效益。就地产行业而言,随着存量时代的来临,未来地产市场的竞争将演化成为服务配套和解决客户痛点的竞争、甚至还包括人与人之间互助式的服务、社区的文化和精神、社区中人交流的便利程度等。


因此,在万科时代广场这个项目可以看出,在设计之初就将周边居民的服务需求、精神文化需求纳入体系之内。比如,室内空间“室外化”的设计手法、引入各类艺术展览的中庭阶梯式公共空间,都是为了创造良好的社群互动氛围,提升文化浓度。诠释全新的“美好生活场景”。

 

城市更新是对房企综合运营实力的考验,其不仅仅是对建筑物等硬件设施以及外观进行改造升级,同时也需要对生态环境、历史文化、社会心理、产业布局、城市发展等有着深入的认识,涉及金融、科技、创新、人文、环境、经济、民生等多个领域。

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