百度慧眼青岛规划院联合创新实验室
是百度地图慧眼与青岛市城市规划设计研究院共建的联合创新实验室。百度地图慧眼将利用自身海量位置大数据、人工智能技术及产品优势,助力青岛市城市规划设计研究院在区域和城市规划、城市交通规划与咨询等领域进行更高效、精准的规划产出。同时,双方也将充分发挥各自优势,针对城市发展中遇到的问题,社会关注热点进行积极、深入合作探索。
往期成果
最新成果|基本百度地图大数据的山东省城市空间网络格局分最新成果|基于百度迁徙数据的山东半岛蓝色经济区城市体系结构研究【百度慧眼聚焦青岛规划】大数据告诉你青岛第三季度旅游季的交通运行情况【百度慧眼聚焦青岛规划】慧眼读城之即墨篇告诉你青岛国庆假期的秘密百度地图携手青岛城市规划设计研究院
最新成果
基于多源数据的城市商业空间识别分析
主要作者:张志敏、陈天一、阚长城、杜臣昌、胡倩、白琨玉
今天城市规划进入了一个大数据时代。传统的城市规划只是设计空间和形态,但在空间和形态背后有着流动的生命。过去,我们看不见这些生命的流动状态,但今天,通过大数据我们可以看见所有人流的轨迹。当这些人流轨迹显现的时候,城市设计的是否合理与否便得以验证。所谓的智慧城市就是把天时、地利、人和通过数据串联起来,最终形成三者合一的效果。这样,我们的城市设计和规划才能变得更加智慧。
——吴志强院士《解放周末》独家专访
城市中心是城市空间结构的重要组成部分,也是各项规划的重要内容,它们承担了商业、商务、文化、体验等不同功能。商业中心是城市中心的重要组成部分,把握它们的现状特征,了解它们的发展变化是编制城市总体规划、商业中心规划等相关规划的基本条件。以往的规划中对商业中心的分析偏重于经验分析及问卷调查等方式,缺乏对全市整体状况的把握。大数据分析的技术手段为定量识别商业中心,分析其特征以及发展演变提供了更多的可能。
本文利用百度慧眼常住人口数据、热力数据、24小时访客数据、POI数据等多源数据对青岛市商业空间进行了识别,并对其发展演变及特征进行了分析。
1
商业中心识别
根据百度24小时访客数据,基于常住人口、工作人口以及周末游憩休闲人群出行特征,按照休息日(10:00-14:00访问量激增区域)、工作日(19:00-21:00访问量激增区域)提取人口聚集程度,根据人口热力聚集程度提取城市主要商业功能区。
图1 商业中心及级别划分图
表1 规划市级商业中心热力分级
访问量分级:一级为日访问人次>50000;二级>30000;三级>20000;四级>10000。
将提取的主要商业中心与城市总体规划确定的商业中心进行比对发现,青岛市市级商业中心总体呈现新中心尚未成型,部分老的市级商业中心热度下降的特点。具体表现如下:
(1)台东商圈、李沧李村商圈是两个访问量最大的商业中心,而香港中路商圈访问量远不及前两个商业中心,只能达到二级热力级别。
(2)邮轮母港、李沧交通商贸区市级商业中心与红岛羊毛沟及墨水河等区域商业中心尚未成型。
(3)哈尔滨路商圈、秦岭路商圈在凯德mall、金狮广场的引领下已经具有一定规模,日访问量达到约2万人次。
(4)老的市级商业中心——中山路商贸街区购物人群访问量仅能维持3级中心的热度,人口聚集度已经达不到市级商业中心的期望值。
2
访客特征分析
现有商圈承担的职能各不相同。中山路商圈更多地服务于外地游客,外来访客占比接近20%,万象城、香港中路商圈职能更综合,兼顾了本地居民的购物需求和游客游憩的需要,而台东商圈、李村商圈更多的承担了服务本地居民需求的职能。
表2 现有商圈外来客流占比分析
境外游客接待量不足,国际时尚消费品牌入驻率低。同比深圳1214.89万人次 杭州316.1万人次,2015年青岛接待境外游客数量为128.3万人次,仍显不足。全国主要城市国际时尚消费品牌渗透率青岛仅排名第15位。
图2 国内主要城市豪华品牌渗透情况
商圈对外吸引力仍需加强。日均外地访客访问人次约5.2万人次,其中,以省内访客为主,约2.3万人次。与周边地市联系紧密,济南、诸城、潍坊、高密占主导,约30%。
3
商业腹地分析
根据2015年、2017年百度24小时人口数据,以200*200米网格作为统计单元,统计该单元内居住人口访问某商圈的频次,按照频次判断单元是否为该商圈的腹地,并对商圈腹地进行统计分析。
图3 商圈腹地变化示意图
表3 商圈腹地变化情况
从中可以看出:
(1)2015年,香港中路商圈腹地范围下降约30%,覆盖面积减少近10km2。
(2)李村商圈、台东商圈蓬勃发展,吸引力大幅增加。
(3)争夺区域大幅增加,居民对商圈的“忠诚度”下降。
4
典型商圈特征分析:李村商圈、香港中路商圈
01
李村商圈
大数据分析显示,李村商圈正在成为青岛最有活力的商圈,在市级商业中心中日均访客排名第一。商圈腹地从2015年到2017年增加了9.6平方公里。
图4 李村商圈腹地变化示意图
分析李村商圈兴起的原因发现:
(1)商圈的大型购物综合体+步行商铺+夜市的商业模式聚集了大量的人气。根据LBS大数据实时热力监控,李沧商圈的人口活跃时长(10:30-20:30)位列青岛商圈第一。
(2)消费者以年经人为主,消费意愿强。根据商圈购物人群画像特征分析,李村商圈购物人群中12-34岁比例比全市平均高22%,这反映出80后、90后、00后已经成为了该商圈的购物主体。
(3)业态多元,满足不同人群消费需要。李村商圈依托于李沧区居住人口特征,实行错位发展,营销时尚品牌、多元餐饮,夜市等不同商业,满足了市场需求。乐客城、和谐广场、李村万达、李村宝龙各具特色,不断跟随消费者市场需求升级,顺应消费者需要的多变性,避免了缺乏活力的商业设施长期存在。
02
香港中路商圈
与李村商圈兴起不同,香港中路商圈作为青岛市曾经的第一大商圈吸引力在逐渐下降。数据分析显示,香港中路商圈腹地从2015年到2017年减少了约10平方公里,主要减少位置在浮山后区域、麦岛以东区域以及延吉路以北区域。
图5 香港中路商圈腹地变化示意图
香港中路商圈吸引力下降的原因有多种,其中商圈的商业业态布置以及消费人群特征是不可忽视的。
(1)商圈主题功能不清晰,业态发展雷同。根据POI分析,香港中路商圈以传统百货为主,餐饮、休闲、中高端零售业占比较低,与新的商业发展需求不匹配。百丽、麦凯乐、海信、永旺等商厦与新崛起的万象城经营方式、商品结构同质,而且商厦之间目标客户不明确,出现客源竞争,没有相互配合达到共赢。
(2)购物设施呈带状,缺少连接综合百货的小型互补零售店面影响了商圈整体发展。麦凯乐-永旺-海信-百丽呈带状分布,现有的步行空间以教育、低端零售为主,通道缺乏商业吸引力,综合百货商厦间连通性差,影响了整体发展。
(3)消费人群以中高端购物人群为主,但缺乏成为高端服务、体验式消费、网红推荐为主的新型商业模式。香港中路商圈购物人群以40-45岁以上为主,这类人群学历及收入水平相对较高,但商圈缺乏适合这类人群消费的商业消费模式,需要及时转型升级。
结束语:
简单来说,城市商业的演变过程就是城市的演变过程,商业空间的发展直接推动了城市的发展,城市的发展反过来又促进了商业的进步。现代的商业空间不管怎么变化,承载的主体怎样的精彩纷呈,但它作为商业本质的东西依然没有改变。商业空间是城市发展的发动机,是人民生活的催化剂,是精神世界的百宝箱。
- | 凯德上海双子塔“星港国际中心”竣工 打造为来福士综合体
- | 2018年杭州新增319家实体书店 外地品牌偏爱商业综合体
- | 2018年一批商业综合体竣工营业,2019年新建区还将这样干!
- | 西海岸又将添大型商业综合体 位置在此,规划公示!
- | 阳光城的2018:业绩突破千亿大关 福州南首个商业综合体启动
- | 杭州武林商圈旁又要多一个商务综合体 地下有四层停车场 还连接地铁5号线
- | 上海商业综合体3年增加104个 成为“首店”落户重要载体
- | 嘉里建设26.32亿元前海拿地 规划建大型城市综合体
- | 嘉里建设26亿拿下深圳南山一宗商业地 拟打造城市综合体
- | 博德·世纪广场城市综合体项目 打造鹿邑县新型商业核心
- | 开业一周年 这家定位“世界都市游乐商业综合体”的项目怎么样了?
- | 城市生活全新升级 腾讯云助力家汇生活广场打造智慧商业综合体
- | 华润交出转型最新答卷 深圳湾综合体历经十年终落成!
- | 广州首个“MALL+PARK”综合体 云门New Park开幕引进了哪些品牌?
- | 厦门中交·和美新城城市综合体开工 集美将崛起266米大楼!
- | 九大主力品牌进驻 茅台镇会客厅打造文旅综合体
- | 人性化打造多维高端商业综合体 健威广场引江门商业跨入2.0新高度
- | 珠海老香洲又一座综合体,16万㎡铭泰城市广场正式亮相
- | 南龙湖首个大型商业综合体——龙湖锦艺城盛大开业
- | 盘点丨2018新疆已开商业项目9个 综合体成主流领跑城市发展
- | 新零售风口退潮?马云也没说明白的新零售到底是什么
- | 美国零售业迎来新一轮关店潮 今年已宣布关2187家
- | 好零售商与坏零售商的差异到底在哪里?
- | 武汉中商拉开了新零售变现第一局
- | “商业+智能” 逆袭新零售的更多可能!
- | 布局新零售,庆丰包子铺鲜食有望上高铁进便利店
- | 线下体验线上买单!码上花首届全球年货节创新零售模式
- | 新零售巨头学盒马被带坑里了?2019年出坑是关键!
- | 新物种面对面|盒马、永辉之外 绿地的新零售之道
- | 波司登市值增加了80亿港元 成为2018年服饰零售最大黑马
- | 网易加码新零售 “进口+工厂”或复制到线下市场
- | 盒马鲜生推进精细化运营 京东7FRESH加速全国门店落地…2019零售业动态早知道!
- | 居然新零售拟借壳武汉中商 作价为363亿至383亿!
- | Burberry三季度零售收入下滑2% 净关闭2家门店
- | 2019中国零售额将超5.6亿美元 或超越美国成全球最大零售市场
- | 一波零售集群品牌“驾到” APM集美天街成昆明潮流新入口
- | “超市+餐饮”新零售的混战年:盒马鲜生、超级物种占据七成市场份额
- | 奥买家双线购新零售店深圳落地 营业面积近300㎡
- | 2018年零售大盘点:亚马逊与沃尔玛争夺印度市场
- | 作价逾360亿 汪林朋的居然新零售借壳武汉中商
SOHO复兴广场A座23F
23F,Building A,SOHO Fuxing Plaza,388 Madang Rd.
Huangpu District,Shanghai
交 通:地铁10号线/13号线新天地站4号口
邮 编:200025
电 话:021-61032677
传 真:021-61032677-806
Q Q:1051121099
邮 箱:power@powerde.com



- >突破与创新 看体验式商业空间如何作规划与设计?
- >【商业空间设计】沉浸式设计在商业空间的应用
- >商业空间天花的造型设计
- >体验式商业空间设计与氛围营造技巧
- >【商业空间设计】巴黎arrondissement20号
- >【商业空间设计】新加坡Iluma购物中心
- >宝能商业|深圳西丽宝能环球汇的进阶之路 当人文艺术“入侵”商业空间
- >“数字化妙招”助力品牌门店打造百变购物空间
- >陆家嘴中心聚客有道 跨年之夜再造焦点 构筑城市生活新模式商业空间
- >【商业空间设计】“树枝与枝桠”交错而成的有趣活动区
- >空间进阶 多维驱动:龙湖北京商业持续探索空间价值
- >【商业空间设计】朴质外表下的狂野 Supermachine Studio曼谷大学活动中心

- >哪些商场设计会让人买的更多?
- >存量商业机遇并不好“啃”,这份“指南”让你少走弯路!
- >商业模式丨设计一个优秀的商业模式,需要包含这几点!
- >对标新加坡!南沙焦门河将升级!建五大场馆+商场
- >新零售风口退潮?马云也没说明白的新零售到底是什么
- >凯德上海双子塔“星港国际中心”竣工 打造为来福士综合体
- >商场设计秘密,商场顶层都是电影院,餐饮,你知道为什么吗?
- >商场设计为何如此复杂,一楼都没有厕所,电影院在顶楼,原因在这
- >主题乐园动线规划设计重要原则
- >郑州传统商超变身关照先生购物中心设计欣赏
- >中国最赚钱百货早已集合200多个设计师!新零售能否赢过快时尚?
- >超市做设计这件事千万不能忽视,增强吸引力就靠它了!

- >开业一周年 这家定位“世界都市游乐商业综合体”的项目怎么样了?
- >2018年一批商业综合体竣工营业,2019年新建区还将这样干!
- >苏宁易购联姻欧尚、大润发、卜蜂莲花 与商超合作上演“速度战”
- >苏宁易购清空阿里股票 累计实现净利润141亿
- >2018/2019北京商业地产市场盘点与趋势预测
- >上海即将开业的商场,个个亮点十足!
- >90后、00后们都爱在商场“玩儿”些什么?
- >超高逼格、亮瞎眼的苏州商业综合体,你绝对不能错过
- >2019年贵州拟开业商业47个,这次的商业黑马竟是?
- >8大主题商场,告诉你什么叫真正的高大上!
- >大量珍贵老照片曝光!见证中国零售业40年
- >茅台市值一年跌去3000亿,白酒大佬抱团取暖