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最新成果|基于多源数据的城市商业空间识别分析
来源:百度地图大数据    作者:百度地图大数据    发布时间:2019-1-28 13:50:11

百度慧眼青岛规划院联合创新实验室

是百度地图慧眼与青岛市城市规划设计研究院共建的联合创新实验室。百度地图慧眼将利用自身海量位置大数据、人工智能技术及产品优势,助力青岛市城市规划设计研究院在区域和城市规划、城市交通规划与咨询等领域进行更高效、精准的规划产出。同时,双方也将充分发挥各自优势,针对城市发展中遇到的问题,社会关注热点进行积极、深入合作探索。

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基于多源数据的城市商业空间识别分析

主要作者:张志敏、陈天一、阚长城、杜臣昌、胡倩、白琨玉

今天城市规划进入了一个大数据时代。传统的城市规划只是设计空间和形态,但在空间和形态背后有着流动的生命。过去,我们看不见这些生命的流动状态,但今天,通过大数据我们可以看见所有人流的轨迹。当这些人流轨迹显现的时候,城市设计的是否合理与否便得以验证。所谓的智慧城市就是把天时、地利、人和通过数据串联起来,最终形成三者合一的效果。这样,我们的城市设计和规划才能变得更加智慧。

——吴志强院士《解放周末》独家专访

城市中心是城市空间结构的重要组成部分,也是各项规划的重要内容,它们承担了商业、商务、文化、体验等不同功能。商业中心是城市中心的重要组成部分,把握它们的现状特征,了解它们的发展变化是编制城市总体规划、商业中心规划等相关规划的基本条件。以往的规划中对商业中心的分析偏重于经验分析及问卷调查等方式,缺乏对全市整体状况的把握。大数据分析的技术手段为定量识别商业中心,分析其特征以及发展演变提供了更多的可能。

本文利用百度慧眼常住人口数据、热力数据、24小时访客数据、POI数据等多源数据对青岛市商业空间进行了识别,并对其发展演变及特征进行了分析。

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商业中心识别

根据百度24小时访客数据,基于常住人口、工作人口以及周末游憩休闲人群出行特征,按照休息日(10:00-14:00访问量激增区域)、工作日(19:00-21:00访问量激增区域)提取人口聚集程度,根据人口热力聚集程度提取城市主要商业功能区。

图1 商业中心及级别划分图

表1 规划市级商业中心热力分级

访问量分级:一级为日访问人次>50000;二级>30000;三级>20000;四级>10000。

将提取的主要商业中心与城市总体规划确定的商业中心进行比对发现,青岛市市级商业中心总体呈现新中心尚未成型,部分老的市级商业中心热度下降的特点。具体表现如下:

(1)台东商圈、李沧李村商圈是两个访问量最大的商业中心,而香港中路商圈访问量远不及前两个商业中心,只能达到二级热力级别。

(2)邮轮母港、李沧交通商贸区市级商业中心与红岛羊毛沟及墨水河等区域商业中心尚未成型。

(3)哈尔滨路商圈、秦岭路商圈在凯德mall、金狮广场的引领下已经具有一定规模,日访问量达到约2万人次。

(4)老的市级商业中心——中山路商贸街区购物人群访问量仅能维持3级中心的热度,人口聚集度已经达不到市级商业中心的期望值。

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访客特征分析

现有商圈承担的职能各不相同。中山路商圈更多地服务于外地游客,外来访客占比接近20%,万象城、香港中路商圈职能更综合,兼顾了本地居民的购物需求和游客游憩的需要,而台东商圈、李村商圈更多的承担了服务本地居民需求的职能。

表2 现有商圈外来客流占比分析

境外游客接待量不足,国际时尚消费品牌入驻率低。同比深圳1214.89万人次 杭州316.1万人次,2015年青岛接待境外游客数量为128.3万人次,仍显不足。全国主要城市国际时尚消费品牌渗透率青岛仅排名第15位。

图2 国内主要城市豪华品牌渗透情况

商圈对外吸引力仍需加强。日均外地访客访问人次约5.2万人次,其中,以省内访客为主,约2.3万人次。与周边地市联系紧密,济南、诸城、潍坊、高密占主导,约30%。

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商业腹地分析

根据2015年、2017年百度24小时人口数据,以200*200米网格作为统计单元,统计该单元内居住人口访问某商圈的频次,按照频次判断单元是否为该商圈的腹地,并对商圈腹地进行统计分析。

图3 商圈腹地变化示意图

表3 商圈腹地变化情况

从中可以看出:

(1)2015年,香港中路商圈腹地范围下降约30%,覆盖面积减少近10km2。

(2)李村商圈、台东商圈蓬勃发展,吸引力大幅增加。

(3)争夺区域大幅增加,居民对商圈的“忠诚度”下降。

4

典型商圈特征分析:李村商圈、香港中路商圈

01

李村商圈

大数据分析显示,李村商圈正在成为青岛最有活力的商圈,在市级商业中心中日均访客排名第一。商圈腹地从2015年到2017年增加了9.6平方公里。

图4 李村商圈腹地变化示意图

分析李村商圈兴起的原因发现:

(1)商圈的大型购物综合体+步行商铺+夜市的商业模式聚集了大量的人气。根据LBS大数据实时热力监控,李沧商圈的人口活跃时长(10:30-20:30)位列青岛商圈第一。

(2)消费者以年经人为主,消费意愿强。根据商圈购物人群画像特征分析,李村商圈购物人群中12-34岁比例比全市平均高22%,这反映出80后、90后、00后已经成为了该商圈的购物主体。

(3)业态多元,满足不同人群消费需要。李村商圈依托于李沧区居住人口特征,实行错位发展,营销时尚品牌、多元餐饮,夜市等不同商业,满足了市场需求。乐客城、和谐广场、李村万达、李村宝龙各具特色,不断跟随消费者市场需求升级,顺应消费者需要的多变性,避免了缺乏活力的商业设施长期存在。

02

香港中路商圈

与李村商圈兴起不同,香港中路商圈作为青岛市曾经的第一大商圈吸引力在逐渐下降。数据分析显示,香港中路商圈腹地从2015年到2017年减少了约10平方公里,主要减少位置在浮山后区域、麦岛以东区域以及延吉路以北区域。

图5 香港中路商圈腹地变化示意图

香港中路商圈吸引力下降的原因有多种,其中商圈的商业业态布置以及消费人群特征是不可忽视的。

(1)商圈主题功能不清晰,业态发展雷同。根据POI分析,香港中路商圈以传统百货为主,餐饮、休闲、中高端零售业占比较低,与新的商业发展需求不匹配。百丽、麦凯乐、海信、永旺等商厦与新崛起的万象城经营方式、商品结构同质,而且商厦之间目标客户不明确,出现客源竞争,没有相互配合达到共赢。

(2)购物设施呈带状,缺少连接综合百货的小型互补零售店面影响了商圈整体发展。麦凯乐-永旺-海信-百丽呈带状分布,现有的步行空间以教育、低端零售为主,通道缺乏商业吸引力,综合百货商厦间连通性差,影响了整体发展。

(3)消费人群以中高端购物人群为主,但缺乏成为高端服务、体验式消费、网红推荐为主的新型商业模式。香港中路商圈购物人群以40-45岁以上为主,这类人群学历及收入水平相对较高,但商圈缺乏适合这类人群消费的商业消费模式,需要及时转型升级。

结束语:

简单来说,城市商业的演变过程就是城市的演变过程,商业空间的发展直接推动了城市的发展,城市的发展反过来又促进了商业的进步。现代的商业空间不管怎么变化,承载的主体怎样的精彩纷呈,但它作为商业本质的东西依然没有改变。商业空间是城市发展的发动机,是人民生活的催化剂,是精神世界的百宝箱。

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